Unser Glossar - das "ABC des Immobilienmanagement"

Von Assteklassen bis Zwischenabrechnung - die Begrifflichkeiten der Immobiliewelt sind vielfältig und nicht jedem sofort bekannt. Das möchten wir ändern.

Noch befindet sich unser Glossar "Das ABC des Immobilienmanagement" im Aufbau. Doch nach und nach werden Sie hier Begriffe finden, mit denen wir oder unsere Kundengruppe regelmäßig in Berührung kommen. Unser Ziel ist es, eine Übersicht zu schaffen, in der Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobiliemanagement mitsamt kurzer und prägnanter Erklärungen schnell auffinden.

Selbstverständlich stellt unser Glossar noch nicht alle Begrifflichkeiten der Immobilienwirtschaft vor - sollten Sie Fragen oder Anmerkungen haben oder die Erklärung einer bestimmten Begrifflichkeit wünschen, nehmen Sie gern unter marketing@crem-solutions Kontakt mit uns auf und wir werden unser Glossar "Das ABC des Immobilienmanagement" um diese erweitern.

A ...

Assetklassen

Unter dem Begriff Assetklassen (asset = Englisch Anlage oder auch Anlagesektor) versteht man allgemein die Einteilung des Finanzmarktes in verschiedene Segmente. Das können beispielsweise Immobilien, Aktien oder Fonds sein – im “ABC des Immobilienmanagement” reden wir von Immobilien.  

Im Immobiliensektor werden zudem unterschiedliche Segmente innerhalb der (Asset-)Immobilien definiert  - hier differenziert man zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
In das Segment Wohnimmobilien fallen beispielsweise Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Zum Segment Gewerbeimmobilien zählen z. B. Bürokomplexe, Einzelhandel, Praxen oder Logistikimmobilien.

Assetklassen segmentieren demnach den Immobilienmarkt und zwar in erster Linie nach Nutzung, Lage, Bauweise und Qualität der jeweiligen Immobilien.

B...

Betriebskosten

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie durch sein Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen.  

Neben der "Grundmiete" sind die Betriebskosten die laufend anfallenden Kosten einer Mietimmobilie.  

Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen (z. B. Heizkosten) und nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer). Ferner werden die "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Wassererwärmung) von den "kalten Betriebskosten" (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Grundsteuer) unterschieden.

Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich definiert.

C...

Corporate Real Estate Management (CREM)

Mit dem Begriff Corporate Real Estate Management (unternehmerisches Immobilienmanagement) beschreibt man die “Ökonomisierung” betrieblicher Immobilienbestände. Es handelt sich dabei um die Ausschöpfung der wirtschaftlichen Potentiale von unternehmerischen/unternehmenseigenen Gebäuden und Liegenschaften.

Dazu zählen u. A. die Entwicklung, Beschaffung, und Verwaltung der Immobilien aus dem Blickwinkel der Unternehmensstrategie. Corporate Real Estate Management spielt bei großen Unternehmen mit umfangreiche Immobilienbestand eine zunehmend wichtige Rolle.  

Vielfach werden zum Zweck des CREM eigene Tochtergesellschaften gegründet, die Aufgaben aus dem Bereich des Immobilienmanagements, Facility Managements, Vermarktungs- und Projektentwicklungsaufgaben wahrnehmen und zunehmend auch Betreuungsleistungen für andere Immobilieneigentümer übernehmen.

D...

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die einem Eigentümer eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).

Die Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten von Dienstbarkeiten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.

E...

Eigentümerversammlung (Wohnungseigentümerversammlung)

Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die einem Eigentümer eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).

Die Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten von Dienstbarkeiten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.

F...

Facility Management (FM)

Der Begriff Facility Management beschreibt die Bewirtschaftung und Verwaltung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Facility Management umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen, also Prozesse, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen.

Facility Management ist eine Form der Gebäudeverwaltung, die vor allem bei Gewerbeimmobilien relevant ist – es umfasst alle Bereiche der Immobilienverwaltung, von der Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude über die Betriebsbereitschaft von technischen Einrichtungen, (beispielsweise die Bereitstellung und den Betrieb von Kommunikationstechnik) bis hin zur Anlage und Pflege von Außenanlagen und Dienstleistungen wie Catering oder Umzugsplanung. Man spricht auch von ganzheitlichem Management rund um das Gebäude. Soweit sich FM also ausschließlich auf Gebäude bzw. Immobilien bezieht, hat sich hierfür auch der Begriff des "Gebäudemanagements" eingebürgert.

Dem Facility Management liegt die Erkenntnis zugrunde, dass die Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, die in der Zeit seiner Nutzungsphase entstehen, die ursprünglichen Erstel­lungskosten oft um das Mehrfache übersteigen. In der Praxis zielt Facility Management darauf ab, dem Nutzer einer Immobilie, durch die Übernahme aller anfallenden Aufgaben für den reibungslosen Betrieb eines Gebäudes, zu gewährleisten, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren.  

Dabei wird vom Facility Manager ein kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Organisationspotenzial erwartet, das in der Lage ist, alle Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dieses Organisationsspektrum bedarfsgerecht zu den richtigen Zeitpunkten an den richtigen Orten zu erbringen.