19. Jan 2023

K wie Kündigung von Mietverträgen (Wohnraum)

Die Kündigung vom Mietvertrag, welcher zwischen zwei Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist, kann grundsätzlich von einer der beiden Vertragsparteien durch eine ordentliche Kündigung, das heißt unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, beendet werden. 

Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass eine ordentliche Kündigung bei Zeitmietverträgen (beispielsweise für ein Jahr geschlossene Verträge) nicht möglich ist.

Mietverträge kündigen durch den Mieter oder Vermieter

Für die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages bestehen gesetzliche Fristen und Formen: 

  • Die Kündigung eines Mietvertrages muss immer in schriftlicher Form erfolgen; 
  • Die Kündigung eines Mietvertrags muss dem Empfänger möglichst persönlich zugestellt werden; ein Versand per Einschreiben – Rückschein ist daher ratsam (dabei ist zu beachten, dass bei Verweigerung der Annahme beziehungsweise nicht von der Post abgeholt, die Kündigung dennoch als zugestellt gilt); 
  • Die Kündigung eines Mietvertrags muss persönlich unterschrieben sein; 
  • Sollten mehrere Mieter beziehungsweise Vermieter vorhanden sein, so muss jeder dieser Vertragsparteien die Kündigung unterschreiben beziehungsweise im Kündigungsschreiben persönlich angesprochen werden; 
  • Der Mieter hat grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten (eine kürzere Kündigungsfrist kann per Mietvertrag vereinbart werden); 
  • Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: 
  • Bis zu fünf Jahren -> drei Monate 
  • Mehr als fünf Jahre -> sechs Monate 
  • Mehr als acht Jahre -> neun Monate 

Ein Sonderfall ergibt sich bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen: der neue Eigentümer, der solch eine umgewandelte Wohnung erworben hat, darf dem Mieter gemäß § 577a Abs. 1 BGB erst nach drei Jahren kündigen. 

Wohnung kündigen - Das Wichtigste in Kürze

  • Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gilt unabhängig von der Mietdauer immer die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. 
  • Die Kündigung des Mietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein. 
  • Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. 
  • Der Mieter muss die Wohnungskündigung nicht begründen. Unwichtig ist auch, wie lange er schon in der Wohnung oder dem Haus wohnt. 
  • Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Hierbei gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Diese Fristen reichen von 3 bis 9 Monaten je nach Länge des Mietverhältnisses. 
  • Im Mietvertrag kann eine für den Mieter kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, für den Vermieter gibt es diese Möglichkeit jedoch nicht. 

Begründung einer Kündigung seitens des Vermieters

Gemäß § 573 Abs. 1 darf ein Vermieter grundsätzlich seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse ist nicht bei dem Wunsch nach einer Erhöhung des Mietzinses gegeben. Mögliche Gründe werden gemäß § 573 Abs. 2 definiert. 

Demzufolge liegt das berechtigte Interesse vor, wenn 

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat; 
  • der Vermieter die Räumlichkeiten für sich oder nahe Angehörige als Wohnraum benötigt („Eigenbedarf“); 
  • dem Vermieter bei Fortbestehen des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile erleiden würde beziehungsweise 
  • er dadurch an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert werden würde. 

Möchte ein Vermieter das mit seinem Mieter bestehende Mietverhältnis kündigen, so hat er dies gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu begründen.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung - Mietvertrag

Der Vermieter hat zwar das Recht, seine Interessen bezüglich einer Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben, doch dies bedeutet nicht, dass der Mieter generell sofort die Wohnung verlassen muss. Zunächst ist zu prüfen, ob der Mieter das Recht hat, der Kündigung zu widersprechen und darauf zu bestehen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies ist in jenen Fällen gestattet, die in § 572 BGB aufgeführt sind. 

So hat der Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn 

  • die Kündigung für den Mieter beziehungsweise seine Familie eine Härte mit sich bringen würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre; 
  • bei vorliegender Härte diesbezüglich, dass ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen wäre. 

Der Widerspruch unterliegt der Schriftform und muss von allen Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben, persönlich unterzeichnet werden. Die Frist zur Erhebung des Widerspruchs beträgt zwei Monate, sofern der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf dieses Recht aufmerksam gemacht hat. Hat der Vermieter diesen Hinweis allerdings versäumt, hat der Mieter das Recht, auch noch zu einem späteren Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses zu widersprechen. 

Kündigungserklärung - Schriftform

Aufgrund der strengen Voraussetzungen des § 573 BGB muss eine ordentliche Kündigung auch den Kündigungsgrund beinhalten. Dieser muss dem Mieter nach § 568 BGB schriftlich mitgeteilt werden. Dieses Schriftformerfordernis dient zum einen der Klarstellung und zum anderen der Rechtssicherheit.

Vollstreckung der ordentlichen Kündigung bei einer Mietwohnung

Hat der Vermieter wirksam das Mietverhältnis gekündigt und der Mieter verlässt die Wohnung nicht, dann darf der Vermieter die Wohnung nicht ohne Räumungstitel räumen lassen. 

Räumt der Vermieter jedoch ohne Gerichtsbeschluss die Wohnung, haftet er für den entstandenen Schaden. Dies hat der BGH nochmal im Jahr 2009 ausdrücklich entschieden (BGH Az. VIII ZR 45/09). Vielmehr muss er vor dem zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Erst wenn das Gericht ein positives Urteil erlässt, darf der Vermieter vollstrecken und die Wohnung räumen lassen.

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