13. Oct 2022

Das ABC des Immobilienmanagement - A wie Auflassung (Grundbuch)

Der Begriff Auflassung gründet sich aus der Tradition, dass bei früheren Grundstücksverkäufen für den neuen Eigentümer das Tor aufgelassen wurde. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 873, 925 BGB) beschreibt die Auflassung heute die dingliche Einigung bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassung kann nicht unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung abgegeben werden (z.B. Auflassung nur, wenn die Immobilie mangelfrei ist, oder frühestens nach Ablauf von sechs Monaten). Wäre eine bedingte Auflassung möglich, würde die Eigentumsumschreibung von Ereignissen abhängen, die sich außerhalb des Grundbuches abspielen. Die notarielle Einigung der Vertragsparteien hinsichtlich der Eigentumsübertragung muss also bedingungslos erfolgen.

Im Normalfall erfolgt die Auflassung als Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird notariell beurkundet – sie ist Bedingung für eine spätere Eigentümerumschreibung im Grundbuch der Immobilie. Parteien können vereinbaren, dass der Antrag auf Eigentumsumschreibung erst später gestellt wird, insbesondere den Notar anweisen, die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst dann beim Grundbuch zu beantragen, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und wenn dieser den Kaufpreis bezahlt hat.

Auf den ersten Blick scheint die Auflassung genau den gleichen Zweck wie der notarielle Kaufvertrag für eine Immobilie zu erfüllen. Der Käufer erklärt sich bereit, den Kaufpreis zu bezahlen und der Verkäufer übergibt im Gegenzug Eigentum und Besitz am betreffenden Haus und Grundstück. Durch eine Eigenheit in der deutschen Gesetzgebung wird jedoch das „schuldrechtliche“ Geschäft (Kaufvertrag) mit den jeweiligen Ansprüchen vom „dinglichen“ Geschäft (Auflassung) mit der Erfüllung dieser Ansprüche getrennt.

Die gleichzeitige Beurkundung der Auflassung mit dem Immobilienkaufvertrag ist daher wichtig und zweckmäßig. Würde die Auffassung nicht beurkundet, könnten Verkäufer/Eigentümer nach wie vor über die Immobilie verfügen und damit dem Erwerb durch den Käufer und die Übereignung der Immobilie vereiteln oder behindern. Im Gegenzug hätte der Kaufinteressent ohne die Auflassung keine Sicherheit dafür, dass er Eigentümer des Grundstücks wird, wenn er den Kaufpreis zahlt. Wird aber der Antrag auf Eigentumsumschreibung bereits im notariellen Kaufvertrag erklärt, hat der Verkäufer das Risiko, dass der Käufer aufgrund der Auflassung als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, bevor er den Kaufpreis bezahlt hat.

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