Die Abnahme beschreibt einen Begriff aus dem Mietrecht und wird mit dem Begriff Übernahme oft synonym verwendet. Im rechtlichen Zusammenhang ist von einer Abnahme in der Regel im Zusammenhang mit einem Werk- oder Kaufvertrag die Rede. Der Käufer nimmt dem Verkäufer den Kaufgegenstand ab. Um Missverständnisse zu vermeiden, wird im Folgenden im Zusammenhang mit Mietverträgen der Begriff Übergabe verwendet. Der Vermieter übergibt das Mietobjekt – man spricht auch vom Mietgegenstand bzw. der Mietsache – dem Mieter für die im Mietvertrag geregelte Laufzeit. Beim Immobilienkauf ist häufig also die Rede von einem Abnahmeprotokoll, bei der Miete hingegen von einem Übergabeprotokoll. Bei der Miete gibt es zudem zwei Gelegenheiten, bei denen Übergabeprotokolle erstellt werden können: bei Beginn und bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Hierfür ist es erforderlich, dass der Mieter seine Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung entfernt, Schäden beseitigt, eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen durchführt. Für diese Form der Übergabe hat sich in der immobilienwirtschaftlichen Praxis die Bezeichnung „Wohnungsabnahme“, „Wohnungsübernahme“ oder „Wohnungsrückgabe“ eingebürgert. Die Einzelheiten der Rückgabe sind gesetzlich nur unvollständig geregelt.
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung
Die Rückgabepflicht des Mieters ergibt sich aus § 546 BGB. Dabei genügt es nicht, wenn der Mieter den Besitz an der Mietsache aufgibt. Nach der gesetzlichen Regelung muss er die Mietsache dem Vermieter übergeben.
Grundsätzlich wird der Rückgabeanspruch am letzten Tag der Mietzeit fällig. Fällt der Rückgabetag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, tritt an dessen Stelle nach allgemeiner Ansicht der nächste Werktag. Für diese Zeit muss der Mieter keine Nutzungsentschädigung zahlen, weil die Rückgabepflicht erst nach den genannten Tagen entsteht. Länger als einen Tag nach Vertragsbeendigung darf der Mieter die Mietsache nur behalten, wenn der Vermieter den Herausgabeanspruch gestundet hat oder wenn dem Mieter vom Gericht eine Räumungsfrist bewilligt worden ist. In diesem Fall muss der Mieter vom Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bis zur Räumung eine Nutzungsentschädigung zahlen.
Es ist sinnvoll, einen Vorabnahmetermin mit dem Mieter durchzuführen, in welchem der Zustand der Mietsache gemeinsam festgestellt und mögliche durchzuführende Arbeiten oder Schadensbeseitigungen besprochen werden.
Wichtig – Anbietpflicht des Mieters
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Übergabetermin anzubieten oder Ähnliches. Rechtlich zur Rückgabe verpflichtet ist der Mieter, deshalb ist er es, der dem Vermieter die Rückgabe des Mietobjekts in der richtigen Art und Weise anbieten muss.
Übergabeprotokoll
Bei der Übergabe der Wohnung sollte immer ein Übergabeprotokoll angefertigt werden, welches sowohl Mieter und Vermieter unterschreiben. Bei der Erstellung wird bestenfalls Raum für Raum abgegangen, um mögliche Mängel zu identifizieren und festzuhalten. Zudem müssen die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas im Protokoll erfasst werden.
