Der Begriff Instandsetzung beschreibt alle Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Immobilien und den darin verbauten technischen Anlagen, die deren Nutzung beeinträchtigen (können) und beinhaltet die Reparatur oder den Austausch von nicht funktionstüchtigen Baugruppen und einzelnen Anlagenteilen.
Mit den Arbeiten soll der ordnungsgemäße Zustand, insbesondere die Bewohnbarkeit von Immobilien wiederhergestellt werden. Das Ziel sowohl von Instandhaltung als auch Instandsetzung ist die Erhaltung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes und damit der Werterhalt von Immobilie.
Für die Instandsetzung ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG). Er hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen. Die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in einer WEG obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen sie nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über „ordnungsgemäße“ Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.
Ordnungsgemäß ist eine Instandsetzungsmaßnahme dann, wenn sie der Wiederherstellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen einer Immobilie dient.
Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.
Im Falle von Wohnungseigentümergemeinschaften kann in bestimmten Fällen gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte modernisierende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instandsetzung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durchgeführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maßnahme bauliche Veränderungen verbunden sind.
