Unter dem Begriff Realteilung versteht man die Aufteilung eines Grundstücks in zwei selbstständige Grundstücke. §19 BauGB definiert die „Teilung von Grundstücken“ als die „dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen werden soll“.
Im Falle der Realteilung wird also, im Unterschied zur Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§8 WEG), das Grundstück tatsächlich geteilt. Wird ein Grundstück real geteilt, so entstehen mit der Teilung zwei neue Grundstücke, für die jeweils ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt wird. Dabei muss in der notariellen Urkunde die Beschreibung der Teilfläche so detailliert sein, dass Lage und Grenzen der einzelnen Grundstücke eindeutig festgestellt werden können.
Im Unterschied zur Begründung von Wohnungseigentum, bei der die Wohnungseigentümer am Grundstück nur einen ideellen Anteil erwerben, wird ein Grundstück bei der Realteilung tatsächlich aufgeteilt. Realteilung bedeutet begrifflich, dass ein einheitliches Grundstück so aufgeteilt wird, dass mit der Teilung mehrere neue, rechtlich und tatsächlich selbstständige Grundstücke entstehen (Flurstück). Für jedes neu entstandene Grundstück wird ein eigenständiges Grundbuchblatt oder eine eigene laufende Nummer angelegt.
Grundstücke haben nach der Realteilung offizielle, separate Zufahrten und neue, sichtbare Grundstücksgrenzen. Auch „realgeteilte” Häuser müssen über separate Eingänge verfügen.
Gründe für eine Realteilung
Grund für eine Realteilung können bspw. eine Scheidung oder die Aufteilung eines Erbes sein. Oft kann aber ein Grundstück mit einer großen Grundstücksfläche wirtschaftlich einfach besser genutzt werden, indem der Eigentümer die neu entstandene Teilfläche verkauft oder einem Dritten überlässt. Bei überdurchschnittlich großen Grundstücken, die nur mit einem Gebäude bebaut sind, rechnet sich die überzählige Fläche nicht mehr so nachhaltig, als wenn das Grundstück mehrfach bebaut wird.
Besonders beim Management großer Immobilienportfolios müssen bei der Realteilung von Grundstücken neu entstandenen Flurstücke übersichtlich verwaltet werden. Dabei unterstützen Softwarelösungen mit integrierten Modulen für die Flurstücks-Verwaltung, mit denen Kataster- und Grundstücksdaten bzw. Flurstücke unkompliziert erfasst, verwaltet und gepflegt werden können.
