Der Begriff Teilrechtsfähigkeit beschreibt die Fähigkeit, als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilnehmen zu können, Träger von Rechten und Pflichten zu sein und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Wohnungseigentümergemeinschaften sind teilrechtsfähig. Teilrechtsfähig bedeutet in diesem Sinne, dass eine WEG nicht alle Rechte (z.B. Erbrecht) hat, die eine voll rechtsfähige Person (Mensch, Bürger) oder Institution (GmbH) besitzt.
Rechtsfähigkeit bedeutet generell, Rechte und Pflichten zu haben. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Wohnungseigentümer Inhaber der Rechte und Pflichten, sofern das WEG nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt. Nach § 10 WEG ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich als teilrechtsfähig bezeichnet, sodass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann.
Vor dieser gesetzlichen Regelung waren die Wohnungseigentümer persönlich Träger sämtlicher Rechte und Pflichten, die sich aus der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergaben. Die neue Regelung im Gesetz erleichtert die Verwaltung und stellen klar, dass Vertragspartner mit Dritten die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer ist. Dies ist bspw. bedeutend bei Verträgen mit dem WEG-Verwalter, Banken, Handwerkern oder dem Hauswart.
Das Verwaltungsvermögen gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Keine Rolle hinsichtlich der Teilrechtsfähigkeit spielen die Größe einer Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Anzahl der Wohnungseigentümer.
§ 10 Abs. VI WEG bestimmt ausdrücklich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft:
- Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten ist,
- die im Rahmen der Gesamtverwaltung des Gemeinschaftseigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen kann,
- sie die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer ausübt,
- sie die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt
- sowie Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnimmt, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.
Für die rechtskonforme Verwaltung bedienen sich von der WEG eingesetzte Immobilienverwalter modernen Softwarelösungen, wie iX-Haus. Mit dem System können beispielsweise detaillierte Aufstellungen der gezahlten Wohngelder incl. aller geleisteter Sonderumlagen für jede einzelne verwaltete WEG erstellt werden, sodass der Verwalter stets “auskunfts- und abrechnungsbereit” ist.
