Einer der bekanntesten und zugleich unklarsten Begriffe im Zusammenhang mit Immobilien ist der Begriff Wohnfläche. Die richtige Angabe der Wohnfläche ist eine bedeutsame Grundlage für die gesamte Arbeit in der Wohnungswirtschaft. Sie ist ausschlaggebend für die Kaufpreisermittlung, für die Miethöhe oder auch für die Verteilung der Nebenkosten. Für die Mieter hat sie ebenfalls Auswirkungen, etwa im Hinblick auf die Höhe der Hausratversicherung.
Als Wohnfläche wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen bezeichnet, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Somit muss die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung nicht identisch sein mit der anrechenbaren Grundfläche. Orientierungsmaßstab ist weitläufig die Wohnflächenverordnung.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Wohnflächenverordnung definiert, was eine Wohnfläche ist und regelt, wie diese korrekt berechnet wird. Sie ist seit dem 18. Januar 2004 in Kraft. Gesetzlich verpflichtend ist ihre Anwendung für öffentlich geförderten Wohnraum. Sie hat sich jedoch zur Methode erster Wahl für jegliche Form der Wohnflächenberechnung entwickelt. Nach ihr orientieren sich die Gerichte regelmäßig im Streitfall, auch wenn es um frei finanzierten Wohnraum geht.
Von der Grundfläche zur korrekten Wohnfläche
Damit die Wohnfläche ermittelt werden kann, muss zunächst geprüft werden, welche Räume zur sogenannten Grundfläche gehören und dann, zu welchem Anteil die jeweiligen Grundflächen zur Wohnfläche gezählt werden dürfen.
Wichtig ist: Die Wohnfläche umfasst nicht immer die tatsächlich vorhandene Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Nur bestimmte Räume werden laut Gesetzgebung zur Grundfläche gezählt, manche nur zu einem gewissen Prozentsatz.
Zur Grundfläche gehören:
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Kinderzimmer
- Esszimmer
- Küchen
- Bäder
- Toiletten
- Wintergärten und ähnliche Räume, die zu allen Seiten geschlossen sind
- Balkone, Terrassen oder Dachterrassen
Nicht berücksichtigt werden zum Beispiel Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Abstellkammern, Heizungsräume, Garagen oder Treppen.
Nicht alle genannten Flächen fließen in vollem Umfang in die Berechnung ein. So werden zum Beispiel die Flächen von Balkonen, Terrassen oder Dachterrassen und unbeheizbaren Wintergärten nur anteilig angerechnet. Für fast alles findet sich eine Regel: Schwimmbäder werden ebenfalls nur zu einem Teil angerechnet. Auch die Raumhöhe kann ein Kriterium sein. Dies kennt man zum Beispiel aus Dachgeschosswohnungen, bei denen Wohnflächen mit einer Raumhöhe unter einem Meter gar nicht gezählt und Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zu 50 Prozent berücksichtigt werden. Gleiches gilt zum Beispiel für Bereiche unter Treppen. Nach der Wohnflächenverordnung dürfen nur Flächen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern vollumfänglich zur Wohnfläche gezählt werden.
Die Flächen von Bade- oder Duschwannen, Konsolen, Einbaumöbeln, Leisten, Tür- oder Fensterverkleidungen oder fest verbauten Geräten wie Heizöfen fließen hingegen mit in die Wohnfläche ein.
