Mieter und Vermieter können – laut §557b BGB – eine sogenannte Indexmiete vereinbaren. Die Vertragsparteien stimmen dann überein, dass sich die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert (Indexmiete). Je nach Situation des regionalen Wohnungsmarktes kann die Indexmiete für Vermieter und Mieter gegenüber einer nicht indexierten Miete Vor- und Nachteile mit sich bringen. Allerdings sind bei der Indexmiete auch bestimmte Regeln einzuhalten. So dürfen beispielsweise keine anderen Indizes für die Berechnung von Mieten verwendet werden.
Indexmieten wurden im Wohnimmobilienbereich lange Zeit selten vereinbart. In den letzten Jahren ist in einigen Großstädten eine zunehmende Vereinbarung von Indexmieten bei Neuvermietungen zu beobachten. Ein Grund besteht darin, dass dort die marktüblichen Mieten so schnell ansteigen, dass der örtliche Mietspiegel nicht mit den tatsächlich vor Ort gezahlten Mieten mithalten kann. Ein weiterer Grund besteht darin, dass eine Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete deutlich einfacher zu begründen ist als eine Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels. Nicht vergessen werden sollte aber, dass bei einer Indexmiete nicht nur Erhöhungen der Lebenshaltungskosten an den Mieter weitergegeben werden müssen – sondern genauso auch Senkungen.
Läuft die Vereinbarung einer Indexmiete, muss die Miete jeweils mindestens für ein Jahr gleichbleiben, wobei eine Erhöhung der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei Modernisierungen trotzdem vorgenommen werden dürfen. Eine Mieterhöhung bei Modernisierung darf während der Indexmiete allerdings nur stattfinden, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen nötig geworden sind, für die der Vermieter nichts konnte – wie etwa neuen gesetzlichen Vorgaben.
Will der Vermieter die Miete an den Preisindex anpassen, muss er dies durch Erklärung in Textform dem Mieter bekannt geben. Die Erklärung muss enthalten:
- Eingetretene Änderung des Preisindex,
- jeweilige Miete oder
- Erhöhung in einem Geldbetrag.
Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss die erhöhte Miete gezahlt werden. Diese in § 557 b BGB geregelten Maßgaben sind nicht durch Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abänderbar. Die Vereinbarung einer Indexmiete schließt „normale“ Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel aus.
