Leerstandsmanagement - wie die Immobilienwirtschaft Leerstände erkennt und gezielt gegensteuern kann 

Der Leerstand von Immobilien, ganz gleich, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeflächen handelt, hat negative ökonomische und soziale Folgen – für Immobilienbesitzer*innen, Unternehmen und für Stadtviertel, ja sogar ganze Städte. Der professionelle Weg, mit Leerstand umzugehen, heißt Leerstandsmanagement.  

Oft ist in den Medien die Rede von Wohnraummangel. Wenn wir aber über Wohnraummangel und auch bezahlbaren Wohnraum in Deutschland sprechen, dann müssen wir hierzulande ein zweigeteiltes Bild betrachten – einerseits fehlende Wohnungen und hohe Mieten in einigen Großstädten und Ballungsgebieten. Andererseits Wohnraum in den eher ländlichen Räumen, der für wenig Geld zu haben ist, wo aber die Arbeitsplätze fehlen und eine adäquate Verkehrsanbindung nicht gegeben ist. Oder Leerstände von Gewerbeimmobilien in nicht so frequentierten Städten – oft sogar betroffen von Gewerbesterben und Wohnungsleerstand. Zwei unterschiedliche Entwicklungen – beide stellen besonders für die Immobilienwirtschaft eine große Herausforderung dar.

Auch wenn der Begriff „Management“ es nahelegt, ein auf alle Fälle anwendbares Erfolgsrezept gegen Leerstand gibt es nicht. Am klarsten sind die Werkzeuge zu definieren, wenn es um „konventionelles” Leerstandsmanagement geht. „Strategisches“ Leerstandsmanagement setzt sich zum großen Teil aus Bausteinen der Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung zusammen. 

Unter Leerstandsmanagement wird eine Vorgehensweise verstanden, die darauf abzielt, den Leerstand in einem Objekt, einer Wohnanlage oder einem Stadtviertel signifikant zu verringern. Zwei Arten des Leerstandsmanagements sind zu unterscheiden:

• Das konventionelle Leerstandsmanagement bietet ein überschaubares Maßnahmenpaket gegen den Leerstand einzelner Objekte in Stadtvierteln mit grundsätzlich intaktem Umfeld.
• Das strategische Leerstandsmanagement hingegen richtet sich gegen strukturellen Leerstand und bezieht sich auf einen größeren Bereich, wie eine Nachbarschaft oder ein Stadtviertel.

Trotz des so oft beschriebenen Wohnraummangels sind Leerstände, sei es bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien, ein Problem für Immobilienunternehmen. Leerstandsursachen können bei Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich beschrieben werden. Für Wohnimmobilien können drei zentrale Ursachen aufgeführt werden:

• Mieterwechsel: Durch den normalen Mieterwechsel entsteht ein kurzfristiger Leerstand, der sogenannte „Fluktuationsleerstand“.
• Spekulation: Wenn trotz Nutzungsfähigkeit der jeweiligen Immobilie und entsprechender Nachfrage das Objekt vom Eigentümer bewusst nicht zur Vermietung angeboten wird, weil er aufsteigende Preise setzt, handelt es sich um „spekulativen Leerstand“.
• Strukturelle Gründe: Wenn Flächen unabhängig von konjunkturellen Schwankungen über einen längeren Zeitraum etwa aufgrund des Bevölkerungsrückgangs nicht vermietet sind, handelt es sich um „strukturellen Leerstand“.

Für den Leerstand bei Gewerbeimmobilien können die folgenden drei Gründe Ursachen sein:

• Wegbrechen eines Ankermieters: Fehlt in einer Einkaufslage plötzlich der wichtigste Anbieter, kommt es zu einer geringeren Frequentierung der Lage. In diesem Fall liegt ein „induzierter Leerstand“ vor.
• Verlagerung von Frequenzen: Wenn beispielsweise durch den Bau eines zentralen Einkaufszentrums Besucherströme verlagert werden, liegt ein „Umbruchsleerstand“ vor.
• Strukturelle Gründe: Wenn es in Abwanderungsgebieten in Folge fehlender Nachfrage, der Abwanderung gesamter Industriezweige oder der Schließung der lokal marktführenden Branche zu Leerstand kommt, handelt es sich um „strukturellen Leerstand“.

Bevor ein konkretes Leerstandsmanagement implementiert werden kann, muss der Ist-Zustand der betreffenden Immobilien analysiert werden. Bei der Erfassung müssen sämtliche die Gebäude betreffenden Kriterien wie Größe, Lage, Preis, baulicher Zustand, Erreichbarkeit, Ausstattung, Höhe der Nebenkosten, Miethöhen etc. aufgenommen werden. Für die Einordnung der ermittelten Daten im Vergleich zu ähnlichen Objekten ist ein professionelles Benchmarking äußerst hilfreich.  

Die Handlungsoptionen, die Ihnen danach zur Verfügung stehen, lassen sich grundsätzlich in drei Varianten unterscheiden:

• Die Immobilie ist marktgängig und bedarf lediglich einer guten Vermarktung.
• An der Immobilie sind geringfügige Modifizierungen notwendig – Modernisierung, Grundrissgestaltung, Mietkonzept, Miethöhe – bevor Sie sie wieder erfolgreich vermarkten können.
• Die Immobilie ist für die vorgesehene Nutzung nicht geeignet und die Verwendbarkeit kann nicht mit vertretbaren Mitteln hergestellt werden. Hier sollten Sie über alternative Nutzungskonzepte nachdenken.

Die Punkte eins und zwei sind sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien anwendbar, Punkt drei trifft eher auf Gewerbeimmobilien zu.  

Für leerstehende Gebäude in intaktem Umfeld können Sie nun, gemäß Handlungsoption zwei, einen Maßnahmenkatalog zusammenstellen. Handelt es sich beispielsweise um einen strukturell bedingten Leerstand, ist strategisches Leerstandsmanagement gefragt. Dessen Erfolg hängt von vielen Einflussfaktoren ab und ist nur durch das koordinierte Handeln möglichst aller Akteure möglich, das heißt im Zusammenwirken von Immobilieneigentümern, öffentlicher Verwaltung, Förderinstituten, Gewerbetreibenden bzw. Einzelhandelsfirmen und Kultureinrichtungen. So wird Zuzug und Wirtschaftswachstum geschaffen und der strukturelle Leerstand bekämpft. 

Für Gewerbeimmobilien ist darüber hinaus eine Dokumentation des bestehenden Branchenmix im Untersuchungsgebiet sinnvoll. Diese umfassende Betrachtung eines Stadtviertels gibt Aufschluss über das Profil des Standortes. Sie ermittelt Stärken und Schwächen, die für dessen zielorientierte Vermarktung notwendig sind. Diese können Sie auf unterschiedlichen Wegen angehen, zum Beispiel über Zeitungsinserate, Veranstaltungen, Immobilienbörsen und -messen sowie online über Immobilienportale. Vor allem in zentralen Lagen ist es wichtig, durch Leerstand bedingte „tote Schaufenster“ zu vermeiden. Dies gelingt mit Zwischennutzungen oder neuen Nutzungskonzepten.

Die Immobilienbranche kann aber auch andere Wege beschreiten, um den Leerständen entgegenzuwirken – mit gezieltem Leerstandmanagement auf digitale Lösungen beruhend. Mit heute vorhandenen digitalen Möglichkeiten lassen sich Leerstände sehr gut eindämmen, minimieren oder gar vermeiden. Beispielsweise können digitale Softwarelösungen für das Immobilienmanagement um effektive Instrument für das Leerstandsmanagement ergänzt werden, die dabei unterstützten, die Zeiträume leerstehender Objekte zu minimieren und das Leerstandsrisiko verringern – im besten Fall vermeidet man drohende Leerstände mit diesem hilfreichen Tool komplett.

Leerstand kann sehr verschiedene Ursachen haben. Um das richtige Gegenmittel zu finden, sind die Gründe sehr differenziert zu betrachten. Wer dabei nicht genau vorgeht, läuft Gefahr, die Situation zu verkennen und falsch zu investieren. Um dem Leerstand Ihrer Wohn- und Gewerbeimmobilien möglichst frühzeitig entgegenzuwirken, sollten Sie Ihren Flächenbestand stets im Blick behalten. Dazu bietet sich eine professionelle Verwaltungssoftware mit hilfreichen Zusatzmodulen sowie integrierbaren Partnerlösungen für das Leerstandsmanagement an.  

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