Wohnung händeringend gesucht – das hört und liest man mittlerweile in jeder deutschen Großstadt. Denn in den Ballungsgebieten ist der Wohnraum knapp – das wissen wir mittlerweile zu genüge. Doch wir haben in deutschen Großstädten eine Menge ungenutztes Potenzial, mithilfe von Nachverdichtung, Aufstockung und Umnutzung, Platz für preiswerten Wohnraum zu schaffen. In der aktuellen “Deutschlandstudie 2019 – Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden” der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts ist die Reden von mehr als zwei Millionen Wohnungen ohne auch nur einen einzigen Quadratmeter Bauland auszuschreiben. Viel Potenzial also, das die Immobilienwirtschaft nutzen könnte. Wie das funktionieren kann, erfahren Sie in diesem Artikel.
1,5 Millionen Wohnungen durch Dachaufstockung von Wohngebäuden
Nun ist die Idee der sogenannten Nachverdichtung in Ballungsgebieten nicht unbedingt neu. Das große Potenzial für die Schaffung von Wohnraum durch die Dachaufstockung von Wohngebäuden hat die TU Darmstadt bereits vor einigen Jahren untersucht – mit dem damaligen Ergebnis, dass mithilfe von Aufstockungen bis zu 1,5 Millionen zusätzliche Wohnungen gebaut werden könnten. Seitdem ist die Not nicht geringer geworden. Im Gegenteil. Die Preise für Mieten und Immobilien sind gestiegen. Weitere Alternativen sind also gefragt.
1,2 Millionen Wohnungen durch Aufstockung und Umnutzung
In der neuen Studie wurde die Untersuchung daher nun um die Umnutzung von Nichtwohngebäuden bzw. deren Aufstockung erweitert und ein weiteres Volumen von ca. 1,2 Millionen möglichen neuen Wohnungen identifiziert. Demnach könnte dem Wohnraummangel, mit der Erschließung dieses ungenutzten Potenzials von deutschlandweit insgesamt 2,5 Millionen Wohnungen, vor allem in den urbanen Ballungsräumen, kostengünstig entgegengewirkt werden.
Ungenutzte Flächen von Nichtwohngebäuden nutzen
Konkret schlagen die Herausgeber der Studie vor, ungenutzte Flächen von Büro- und Geschäftshäusern, Fabriken, einstöckigen Discountern oder Parkhäusern für neuen Wohnraum zu erschließen. Mit On-Top-Etagen, also auf den Dächern, oder sogar durch den kompletten Umbau zu Wohnungen bieten derartige Immobilien dabei ein enormes Potenzial für zusätzliche Wohnfläche. So hat sich beispielsweise der ehemalige Hauptsitz des Bundesverbands der Deutschen Industrie in Köln schon 2017 vom Bürohochhaus in einen Wohnturm mit Rheinblick und 132 Wohneinheiten verwandelt. Alleine durch derartige Umnutzung von leerstehenden Büro- oder Behördengebäuden könnten 350.000 neue Wohnungen auf den Immobilienmarkt kommen. Und durch Dachaufstockungen von derartigen Immobilien könnten laut Studie weitere 560.000 Wohnungen entstehen.
Discounter und Parkhäuser bieten Potenzial
Auch Aldi, Lidl, Penny, Rewe & Co. bieten ein enormes Potenzial für neuen Wohnraum. So könnten rund 400.000 neue Wohnungen entstehen, indem man die ungenutzten Dachflächen von Discountern nutzt, ohne dabei Abstriche bei der Verkaufsfläche oder den Parkmöglichkeiten zu machen. Dazu bieten auch Parkhäuser einige Möglichkeiten und wurden daher bei der Studie mit einbezogen – derartige oft in den Innenstädten angesiedelten Immobilien, bieten Platz für die dringend benötigten neuen Wohnungen. Dafür kann das oberste Parkdeck beispielsweise um ein oder zwei Wohngeschosse erweitert werden. So könnten bis zu 20.000 neue Wohneinheiten in bester Innenstadtlage entstehen – ein gelungenes Beispiel dafür wurde in Köln realisiert.
Vorteile von Aufstockung und Umnutzung
Dabei bringen die Aufstockungen und Umnutzung von Immobilien weitere Vorteile mit sich. Die Kosten für teures Bauland und für die Errichtung des Rohbaus würden ebenso entfallen wie die für den Bau von Zufahrtswegen – wobei besonders der Mangel an Bauland sowie die derzeit hohen Preise für derartige Flächen oft als Hauptgründe für den stockenden Wohnungsbau angesehen werden. Hinzu kommt zudem, dass nötige Leitungsnetze für Strom und Wasser lediglich erweitert werden müssten – in der Summe wäre der so geschaffene Wohnraum so wohl erheblich billiger als ein kompletter Neubau.
Anpassung baupolitischer Rahmenbedingungen
Oft scheitern derartige Bauvorhaben bisher an den politischen Rahmenbedingungen – deshalb fordern viele Verbände der Immobilienwirtschaft diese zu verbessern, um derartige Projekte schneller und einfacher umsetzen zu können. Notwendig sowie wichtig wären dafür vor allem Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht. So müsste beispielsweise eine Überschreitung der Geschossflächenzahl, die häufig auf vor Jahrzehnten erlassene Vorschriften zurückgeht, bei Dachaufstockungen zulässig sein. Und auch bei Trauf- und Firsthöhen wäre Flexibilität notwendig. Zudem müssten etwa Genehmigungsverfahren und gegebene Rahmenbedingungen im Bereich Schall, Wärme und Barrierefreiheit angepasst werden, um die für das Aufstocken von Nichtwohngebäuden notwendige Erlaubnis zu bekommen.
Das Problem mit der Bauphysik
Besteht letztendlich häufig noch das zusätzliche Problem der Bauphysik. Nicht alle Gebäude sind aufgrund ihrer Tragwerkstruktur für eine Aufstockung geeignet – statische Anforderungen sind nicht immer gegeben, etwa bei bestehenden Supermärkten. Hier biete sich der Neubau in kombinierter Form an, wie es etwa von Aldi Nord bereits in Berlin umgesetzt wird. Durch das vergleichsweise geringe Gewicht ist in manchen Fällen aber auch das Baumaterial Holz besonders gut für Dachaufstockungen geeignet. Holzbasierte Dach-, Wand- und Deckenbauteile könnten zudem im Herstellwerk zu großformatigen Elementen bereits vorgefertigt werden und so einen unkomplizierten, schnellen Bau in Modulbauweise ermöglichen.
Gemischt genutzte Immobilien mit Vorteilen
Die oft zentrale Lage mit angegliederten Einkaufs- und Parkmöglichkeiten macht das Leben in den so neu entstehenden Wohnungen nicht nur für zukünftige Mieter begehrt. Die Aussicht auf mehr Ertragssicherheit aufgrund hoher Auslastung und die verschiedenartige Nutzung mit einer damit verbundenen Wertsteigerung lockt auch Investoren und Immobilienunternehmen.
Aufwand bei der Verwaltung minimieren
War das Management derartig unterschiedlich genutzter Flächen in Wohn- und Gewerbeimmobilien aufgrund steuerlicher Abweichungen lange Zeit mit hohem bürokratischem Aufwand für Immobilienverwaltungen verbunden, kann man solche Flächen heute mithilfe von spezialisierten Funktionen zum Flächen- und Mietmanagement in Softwarelösungen für die Immobilienverwaltung problemlos und effektiv organisieren. Gründe, warum es sich für viele Immobilienunternehmen lohnt, ihren Bestand zu prüfen und zu schauen, wo sie ihr Portfolio mit Aufstockungen oder Umnutzungen erweitern können ohne einen großen Mehraufwand während der Nutzungsphase befürchten zu müssen.
