Die Arbeit in der Immobilienwirtschaft wandelt sich – zunehmend gehören umfangreiche digitale Prozesse zum Alltag der meisten Unternehmen. Mit der Zeit hat sich im Zuge dessen der Begriff „Digitaler Zwilling“ etabliert und weiterentwickelt. Der digitale Zwilling, mit dem Immobilien digital abgebildet werden können, ermöglicht es, Abläufe entlang der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilie zu optimieren. Er trägt maßgeblich dazu bei, Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg ganzheitlich zu managen.
Immobilienwirtschaft im digitalen Umbruch
Trotz der stetig steigenden Digitalisierungsrate befindet sich sowohl die Immobilienentwicklung als auch das Immobilienmanagement noch immer in einem Umbruch. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft müssen Antworten darauf finden, ob und welche Kernprozesse zur Digitalisierung tauglich sind oder es zukünftig werden. Im Fokus stehen digitale Lösungen und smarte Technologien für die Entwicklung und Verwaltung von Immobilien. BIM (Building Information Modeling), Software für das Immobilienmanagement, PropTechs (Start-Up-Lösungen meist für Teilbereiche der Immobilienwirtschaft) und Smart-Building-Lösungen werden heute in vielen Immobilienunternehmen für ihre Digitalisierungsstrategien in Betracht gezogen oder gar schon eingesetzt.
Lösungen für den gesamten Lebenszyklus von Immobilien kombinieren
Aber reden wir von Immobilien, reden wir von einer Vielzahl unterschiedlichster Aufgabengebiete, die die verschiedenen Lebenszyklen von Immobilien abbilden – darunter beispielsweise die Projektentwicklung oder das Asset-, Property- und Facility Management. Diese verschiedenen Aufgabengebiete nutzen häufig allein die für sie relevanten digitalen Lösungen. Dabei sollte der Gedanke der Digitalisierung einen Schritt weiter gehen – Ziel muss es sein, die über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien gesammelten Daten und Informationen übergreifend nutzen zu können. Dort kommt der “digitale Zwilling”, also das digitale Abbild von Immobilien, ins Spiel.
Kosten-, zeiteffizient und kundenorientiert in die Zukunft
Hintergrund ist, dass es in einer zunehmend digitalisierten Gesellschaft für die Unternehmen der Immobilienwirtschaft unerlässlich ist, sich kosten- und zeiteffizient und vor allem kundenorientiert zu entwickeln, um den Erfolg ihrer “Produkte” und Dienstleistungen sicherzustellen. Das funktioniert nur mit ganzheitlichen, übergreifenden Prozessen. Die zunehmende Digitalisierung in der Immobilienbranche, die Sammlung von Gebäudedaten aus dem BIM-Verfahren und Informationen, die während der Nutzungsphase von Immobilien gesammelt werden, machen das möglich. Denn diese Datenvielfalt kann für die Konzeptionierung und Einführung eines ganzheitlichen Immobilienmanagements beispielsweise auf Grundlage eines digitalen Zwillings genutzt werden.
Medienbrüche aufgrund unterschiedlicher Softwarelösungen für viele Teilbereiche
Der aktuelle Stand der Digitalisierung zeigt, dass eine Vielzahl an digitalen Daten in den unterschiedlichen Aufgabenbereichen beispielsweise in Form von CAD‐Modellen bzw. 3D Visualisierungen, Stammdaten oder auch Verbrauchs- und Nutzungsdaten heute schon vorhanden sind – meist jedoch auf unterschiedlichen Datenbanksystemen. Es werden demnach häufig eine Vielzahl an Softwarelösungen für verschiedene Teilbereiche der Wertschöpfungskette von Immobilien eingesetzt, die nicht untereinander kompatibel sind und ganzheitliche harmonische Prozesse verhindern. Die Folge sind informationstechnische Medienbrüche durch mehrfache oder nicht durchgängige Datenflüsse. Damit droht jedoch die Gefahr, dass die mit der Digitalisierung eigentlich angestrebte Vereinfachung von Arbeitsprozessen durch den Einsatz einer Vielzahl von Insellösungen verkompliziert wird und Nutzer den Überblick verlieren.
Digitale Immobilienmodelle
Eine potenzielle Lösung wären digitale Immobilienmodelle, oder gegebenenfalls ein “digitaler Zwilling” auf Basis einer Softwarelösung für das Immobilienmanagement, als Herzstück einer digitalen Infrastruktur, in dem Daten aus Entwicklungs‐, Fertigungs- und Verwaltungsprozessen von Immobilien durchgängig vernetzt werden könnten. Das Model einer Immobilie muss dabei nicht unbedingt gleich ein dreidimensionales Abbild sein, kann aber natürlich um eine derartige Visualisierung ergänzt werden. Vielmehr aber könnte darunter eine virtuelle, dynamische Datensammlung einer Immobile verstanden werden, welche über den gesamten Lebenszyklus als Plattform zum gegenseitigem Datenaustausch von unterschiedlichen Softwarelösungen dienen würde. Dieser digitale Zwilling könnte folglich entlang des gesamten Lebenszyklus von Immobilien und in verschiedensten Anwendungsfällen genutzt werden, um den „Datenschatz“ effektiv und effizient zu verwalten.
Grundlage BIM
Mit der zunehmend eingesetzten Arbeitsmethode BIM (Building Information Modeling) wird heute die Grundlage für ein datengestütztes Planen sowie Bauen und das spätere Management von Immobilien gelegt. Für Planung und Bau von Immobilien werden dabei datenbankbasierte, Planungsmethoden eingesetzt, die zur Erzeugung digitaler (virtueller) Bauwerksmodelle (Digitaler Zwilling) führen. Dieses auf virtuellen BIM-Modellen beruhende digitalen Zwillinge ermöglichen es, die einzelnen (virtuellen) Bauteile einer Immobilie mit weiteren Informationen zu verbinden. Das BIM-Verfahren eröffnet so die Möglichkeit, Flächen, Räume sowie kleinteilige Informationen, wie Kabelverläufe und Rohrschächte oder die Standorte sowie Informationen zu technischen Anlagen von Anfang an direkt eindeutig zu erfassen und diese so für die spätere Nutzungsphase und die Verwaltung von Immobilien bereitzustellen.
Diese Datenbasis schafft einen Grundstein für alle zukünftig hinzugefügten immobilienrelevanten Informationen. Planungsdaten ergänzt um Stamm-, Vertrags- und Nutzerdaten sowie Informationen zu Gebäudezustand, technischen Gebäudeanlagen oder aber Echtzeitdaten aus Smart-Building-Lösungen an einer zentralen Stelle zu bündeln ist die Voraussetzung für ein ganzheitliches Immobilienmanagement. Jede Insellösung für die vielen Teilbereiche der Immobilienwirtschaft könnte sich an der zentralen Plattform – dem digitalen Zwilling – angliedern und orientieren. Daten müssten dabei über Schnittstellen zwischen angrenzenden Softwarelösungen ausgetauscht werden, um Prozesse effizient und ohne Medienbrüche abzubilden und alleinstehende Datensammlungen zu vermeiden.
Ganzheitliches Immobilienmanagement für die Immobilienwirtschaft von morgen
Datenstandards und die die damit geschaffene Möglichkeit einer Verknüpfung von Lösungen spielen also für die Erstellung eines “digitalen Zwillings” und übergreifende Prozesse eine zentrale Rolle. Über das Zusammenspiel der einzelnen Lösungen hinaus müssen Daten kompatibel und übertragbar sein – im Sinne eines ganzheitlichen Immobilienmanagements. Denn bei der Verwaltung von Immobilien über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg führt am Einsatz von unterschiedlichen Softwarelösungen und schon heute kein Weg vorbei – anders sind die modernen Anforderungen der Nutzer sowie die vielfältigen Aufgaben der Immobilienunternehmen – von Entwicklung bis Management – und die notwendigen Prozesse nicht zu meistern.
Für ein ganzheitliches Immobilienmanagement über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien müssen also übergreifende Prozesse geschaffen werden. Mithilfe einer Plattform, in dem alle Daten gebündelt zugrunde liegen und verschiedene Softwarelösungen integriert werden können, könnten die vielfältigen Aufgaben der verschiedenen Arbeitsbereiche abgebildet werden. Für die Digitalisierung von Prozessen rund um die Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg ist es also eminent wichtig, eine professionell aufgesetzte IT-Gesamtstruktur zu entwerfen. Angefangen beim Einsatz von BIM in der Planungs- und Bauphase, sollten neben einem kaufmännischen System bzw. einer Softwarelösung für das Immobilienmanagement auch weitere Aspekte, z. B. ein CAFM, Smart- Building-Tools und angrenzende Programme, mit einbezogen werden. Denn erst in der Gesamtsicht auf die Immobilien bzw. den digitalen Zwilling entfalten sich die optimalen Potenziale der digitalen Mittel.
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