Überall wird momentan von Wohnraummangel gesprochen – genauso besteht aber auch ein Bedarf an Arbeitsfläche. Besonders mangelt es an modernen Büroflächen, die den heutigen Ansprüchen an Ausstattung und Technik gewachsen sind. Dieser Mangel ist in unseren Großstädten und beliebten Unternehmensstandorten deutlich spürbar. Das richtige Büro zu finden ist für viele Unternehmen daher eine Mammutaufgabe – es dann auch richtig zu nutzen bzw. nutzen zu können ist eine mindestens genauso große Herausforderung. Der vorhandene Platz in den bestehenden Büros muss optimal genutzt werden. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das nicht nur, dass sie die Entwicklung smarter Büros auf der Agenda haben sollte, sondern auch dass sie Ihre Bestandimmobilien bestmöglich den modernen Anforderungen der Unternehmen anpassen muss. Was sie dabei beachten müssen, erfahren Sie im folgenden Artikel.
Wie steht es um die Office-Nutzung?
Flexible Arbeitsmodelle und die optimale Gestaltung von Arbeitsplätzen gehören heute zum Alltag vieler Unternehmen. Homeoffice-Konzepte und Außendiensttätigkeiten sind dabei an der Tagesordnung. Dadurch wird der übliche 9-to-5-Büroalltag mittlerweile immer seltener – das stellt Management genauso vor völlig neue Herausforderungen, wie auch die Anbieter von Büroimmobilien. Denn die Büros, vor allem in den Metropolen und dort in den prädestinierten Lagen sind teuer und müssen daher effizient genutzt werden. In vielen Unternehmen ist es mittlerweile so, dass ca. 40 Prozent der Bürofläche an einem normalen Arbeitstag regelmäßig leer stehen und sie daher bei weitem nicht ausgelastet ist. Eine enorme und vor allem kostenintensive Verschwendung für das jeweilige Unternehmen.
Performance auswerten und Nutzung optimieren
Doch es gibt gute Nachrichten für die Unternehmen. Die neuen Technologien, insbesondere das Internet of Things (IoT), und die dadurch entstandenen Möglichkeiten „intelligenter“ Gebäude haben die Immobilienbranche in den letzten Jahren stark verändert. Sie wird immer digitaler – die Optimierungsmöglichkeiten für Immobilien, auch während der Nutzungsphase, werden immer besser. Mithilfe smarter Technologien kann das Immobilienmanagement nun besser als je zuvor die „Performance“ von Immobilien auswerten, die Nutzung von Flächen an die spezifischen Anforderungen von Mietern anpassen und gegebenenfalls mehr Flächen anbieten.
Sensoren erfassen Nutzerverhalten und Software analysiert es
Mit der vermehrten Nutzung smarter Technologien, wie in Gebäuden verbauten Messsensoren, in Verbindung mit Softwarelösungen für die Datenanalyse, wie z. B. Cobundu von Spacewell, lässt sich eine Echtzeit-Datenerfassung und -auswertung erstellen – sei es zur Präsenzmessung oder der Temperatur- und Luftfeuchtigkeitsmessung. So können z. B. Raumpläne anhand mit Software optimierter Belegungsanalysen für Büros oder ein spezifisches Energiemanagement angefertigt werden.
Entwickler von Immobilien bzw. das Immobilienmanagement müssen dazu Technologien, wie beispielsweise verknüpfte Sensoren, die mit einer entsprechenden Software verbunden sind, einplanen und installieren. Mithilfe dieser Kombination aus IoT-fähigen Technologien und der entsprechenden Software für Flächenoptimierung kann dann analysiert werden, wie Büros genutzt werden – und das in Echtzeit. Wo halten sich Mitarbeiter beispielsweise auf welche bestimmten Bereiche einer Immobilie oder eines Büros werden besonders häufig und intensiv nutzen.
Informationen über Nutzung von Flächen
Das Immobilienmanagement bzw. das Unternehmen, welches das Büro angemietet hat, erhält auf diese Weise wichtige Informationen, um die Auslastung des Büros optimal zu koordinieren und die Produktivität der Büronutzung fördern zu können. Für die Immobilienunternehmen ein überzeugendes Argument, um ihre Bestandsimmobilien effektiv zu vermarkten und ihr Portfolio auszubauen – evtl. schafft man es, mit optimierter Flächenplanung aus einem Büro zwei zu machen. Denn für die Mieter liefert ein derartiges Werkzeug einen großen Mehrwert, indem es auf Grundlage der gesammelten Daten Analysen schafft, um die Flächennutzung in Büroimmobilien exakt zu koordinieren und damit dazu beiträgt, langfristig Fläche und somit Kosten zu sparen.
Denn Einsparmöglichkeiten ergeben sich beispielsweise auch durch die Nutzung der Technologie beim Energieverbrauch und beim Facility Management. Räume, in denen ein entsprechender Sensor keine Nutzung meldet, müssen beispielsweise nicht beheizt bzw. klimatisiert und am Ende des Tages auch nicht gereinigt werden.
Technik bei der Gebäudeentwicklung mit einplanen
Um die Immobilien jedoch den Gegebenheiten des flexiblen Arbeitsplatzes anzupassen, letztendendes Kosten zu sparen und optimale Bedingungen für eine produktive Nutzung sowie produktives Arbeiten zu schaffen, müssen Immobilienentwickler und Immobilienmanagement bestenfalls die entsprechenden Vorkehrungen treffen. Die Erfassung von Daten ist dabei die Quelle des gesamten Mehrwertes. Dazu erfordern die verbauten Sensoren eine Anbindung an das IoT mithilfe einer passenden Infrastruktur. Diese sollte spezifische Anforderungen an Geschwindigkeit und Volumen der auszutauschenden Datenmenge, die benötigte Reichweite sowie die geeigneten Transportmedien (Draht, Funk) und die zur Verfügung stehenden Energiequellen erfüllen.
In der Realität lässt sich das in der Regel nicht mit einer einzigen Technologie verwirklichen, vielmehr sind hybride Systeme die Lösung, die sich meist aus einigen Kernelementen zusammensetzen – Softwarelösungen zur Auswertung der gesammelten Daten, wie Cobundu von Spacewell, können jedoch mit den Sensoren und Empfängern unterschiedlichster Hersteller verbunden werden.
Unterschiedliche Techniken zur Datenübermittlung
Über WLAN lassen sich große Datenmengen flexibel über begrenzte Entfernungen austauschen – aufgrund des häufig unterschätzten hohen Stromverbrauchs ist es für drahtlose Sensoren jedoch nicht gut geeignet – hinzu kommen die bei WLAN oft auftretenden Signalstörungen und die recht geringe Reichweite.
Glasfaser-, Ethernet- oder Kupferkabel hingegen wären die idealen Medien, um große Datenmengen mit minimalem Verlust und hoher Zuverlässigkeit im gesamten Gebäude zu transportieren. Ihre Flexibilität ist jedoch stark begrenzt, da immer Kabel installiert werden müssen – ein Gedanke, weshalb Immobilienentwickler die smarten Technologien schon bei der Planung von Neubauten und Grundsanierungen mit einbeziehen sollten.
Es werden jedoch immer neuere, sparsamere Technologien zur kabellosen Übertragung von Daten entwickelt. Sogenannte UltraLow-Power-Protokolle, wie Bluetooth Low Energy (BLE) kombinieren einen sehr geringen Stromverbrauch mit der Flexibilität des Funks. Sie eignen sich besonders zur Übertragung von Messdaten oder Steuerungsbefehlen und ermöglichen vollkommen energieautarke und damit wartungsfreie Sensoren – die Zukunft der smarten Gebäudenutzung wir also kabellos.
Das ist wichtig, denn über 90 Prozent der verwalteten Immobilien sind Bestandsimmobilien. Für die Nachrüstung einer umfassenden digitalen Infrastruktur kommen deshalb vor allem derartige drahtlose Lösungen infrage. Nur dadurch stehen der Kosteneinsatz und der zukünftig erbrachte Nutzen der Lösung im Verhältnis. Die technische Grundlage sind Funksensoren, die die benötigten Daten von zahlreichen Punkten im Gebäude liefern. Ein IoT-Gateway, also ein zentrales Schaltgerät, vernetzt diese Sensoren über das Internet mit cloudbasierten Plattformen, wie Cobundu von Spacewell. Hier werden die Daten gesammelt und den Bedürfnissen und den Einstellungen der Nutzer entsprechend aufbereitet.
Autarke Stromversorgung für Sensoren
Ein Nachteil von Funksensoren ist momentan häufig noch die Stromversorgung der Komponenten über Batterien, denn diese müssen regelmäßig gewechselt werden und können Ausfälle verursachen – für Systeme mit Hunderten Sensoren sind derartige Lösungen mit Batterien aufgrund der mangelnden Zuverlässigkeit keine Option. Als wartungsfreie Alternative haben sich deshalb inzwischen energieautarke Funksensoren etabliert. Energieautarke Sensoren und batterielose Schalter nutzen die Energie, die ihnen die unmittelbare Umgebung zur Verfügung stellt. Statt Batterien oder Kabel dienen Bewegung (Tastendruck), Licht (Raumbeleuchtung, Sonneneinfall) oder Temperaturdifferenzen (Temperaturunterschied zwischen Heizkörper und Umgebung) als Energiequelle. Ein Batteriewechsel ist nicht notwendig. Damit dienen sie einer ökologischen Nachhaltigkeit und bieten die geforderte Zuverlässigkeit.
Batterielose Funksensoren sind zudem nicht nur frei platzierbar und jederzeit erweiterbar, sondern auch wartungsfrei. Sie ermöglichen die Digitalisierung von Gebäuden mit Tausenden Datenpunkten und können von jeder Stelle die benötigten Informationen für eine umfassende, flexible und bedarfsabhängige Steuerung bereitstellen.
Mit den neuen Technologien modernen Anforderungen anpassen
Die Immobilienunternehmen sollten sich den neuen Anforderungen der Unternehmen nicht verschließen und die Trends mit in ihre Zukunftsplanung aufnehmen. Jedoch wäre es auch falsch, blind alle möglichen Daten zu sammeln. Immobilienverwalter könnten die Technologien an kleineren Objekten testen und gemeinsam mit den Mietern Erfahrungen sammeln sowie herausfinden, welche Daten relevant sind, um beispielsweise Flächen optimal zu nutzen und so eine Verbesserung der Mieterbindung zu schaffen oder eine Erhöhung der Reaktionszeiten bei Arbeitsaufträgen erzielen zu können. Der Einsatz der smarten Technologien in Büros erlaubt den Unternehmen der Immobilienverwaltung so, ihr Portfolio proaktiv managen zu können – ganz gleich, welches Ziel sie verfolgen. Mit den wichtigsten Messgrößen zu jeder Zeit und von überall parat, können sie besser und schneller fundierte Entscheidungen treffen.
Denn das Immobilienmanagement wird zukünftig nicht mehr nur allein für die Instandhaltung und Betriebstüchtigkeit von Immobilien, sondern vermehrt auch für die Optimierung bei der Nutzung und den Service für Mieter, Verantwortung tragen. Dabei wird es die Nutzung von riesigen Großraumbüros zukünftig wohl genauso wenig geben, wie die Nutzung von „Zellenbüros“. Konzepte, wie „open space“ werden sich mit der Zeit durchsetzen und den Mitarbeitern von Unternehmen gewähren, in einem Büro dort zu arbeiten, wo sie möchten. Den entsprechenden Service, also die Nutzung der verschiedenen Flächen in solchen Bürokonzepten zu analysieren, anbieten zu können und so die benötige Fläche dem Mieternutzen anzupassen oder die Energieversorgung bzw. das Facility Management kostensparend steuern zu können wird ein unerlässlicher Mehrwert für jedes Immobilienunternehmen.
Foto: rawpixel.com auf Pexels
