Der Begriff „Lastenfreiheit” beschreibt, dass im Grundbuch keine Rechte Dritter an einer Immobilie eingetragen sein dürfen. Die Lastenfreiheit von Grundstücken besitzt vor allem Relevanz beim An- und Verkauf von Immobilien.
Der Verkäufer einer Immobilie ist durch den Kaufvertrag verpflichtet, dem Käufer die Immobilie zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Für die Übertragung von Immobilien vom Verkäufer auf den Käufer ist nicht nur ein notarieller Kaufvertrag notwendig, sondern auch eine entsprechende Umtragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Im Grundbuch sind generell die Lasten eingetragen, die auf dem betreffenden Grundstück liegen.
Das Eigentum kann er dem Erwerber aber nur verschaffen, wenn an der Immobilie nicht noch im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter bestehen, es sei denn, der Erwerber würde solche Rechte im Kaufvertrag übernehmen. Mit anderen Worten: Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie als Eigentümer die Immobilie lastenfrei übergeben. Im Grundbuch dürfen also zu Lasten der Immobilie keine Rechte Dritter eingetragen sein. Nur dann ist die Immobilie lastenfrei und es besteht Lastenfreiheit. Ist das Grundstück mit Rechten Dritter belastet, müssen die Parteien absprechen, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche gelöscht werden sollen.
Im Regelfall ist der Verkäufer darum bemüht, für vollständige Lastenfreiheit zu sorgen und diese auch im Kaufvertrag festschreiben zu lassen. Für den Fall, dass bestimmte Lasten bei Übergang noch vorhanden sind, ergeben sich dann Ansprüche auf Nachbesserung, Nachholung oder Rücktritt vom Vertrag.
Wenn dennoch Rechte Dritter im Grundbuch gelistet sind, kann besprochen werden, welche gelöscht werden sollen und welche an den Käufer übergehen. Allgemein muss der Notar garantieren, dass ein Grundstück lastenfrei an einen Käufer übergeben wird, es sei denn es handelt sich um eine soeben beschriebenen vereinbarte Belastung.
Folgende Lasten können auf einem Grundstück liegen:
Grundschuld / Hypothek
Gerade bei Wohnimmobilien ist für den Erwerb in der Regel die Aufnahme eines Darlehens notwendig. Dieses wird regelmäßig durch eine zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert. Vor Verkauf der Immobilie müssen Grundschulden regelmäßig gelöscht werden, da auch der neue Erwerber meist einen Kredit für den Kauf benötigt und dessen Bank auf eine erstrangig eingetragene Grundschuld bestehen wird.
Baulasten
Zuweilen kommt es vor, dass bei Bauten auf benachbarten Grundstücken die Grundstücksgrenzen nicht eingehalten werden. Statt eines Abrisses kommt es dann oft zur Eintragung einer Baulast auf dem betroffenen Grundstück. Je nach Grad der Grenzverletzung werden hierfür regelmäßig Pachtzahlungen fällig. Ist eine solche Baulast eingetragen, kann das Grundstück nicht lastenfrei übertragen werden.
Wegerecht
Während im Falle einer Grenzverletzung gegebenenfalls noch ein nachträglicher Abriss möglich ist, sind Wegerechte über das Grundstück in der Regel eine dauerhafte Belastung, die nicht gelöscht werden kann, wenn die Notwendigkeit des Wegerechts auch nach dem Verkauf bestehen bleibt.
Nießbrauch
Anders verhält es sich mit dem Nießbrauch. Besteht ein solcher an der Immobilie, dann sollte der Inhaber des Nießbrauchs vor dem Verkauf zur Aufgabe desselben bewegt werden. Anderenfalls sollte man als Käufer Abstand vom Kauf nehmen, da eine Nutzung der Immobilie bei Fortbestand des Nießbrauchs meist unmöglich ist.
