Das ABC des Immobilienmanagement - L wie Leerstandsmanagement

Der Begriff Leerstandsmanagement beschreibt die bestmögliche Verwaltung oder sogar Vermeidung nicht genutzter bzw. unvermieteter, aber unmittelbar beziehbarer Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten aus privatem oder öffentlichem Eigentum. Der Leerstand von Immobilien, ganz gleich, ob es sich um Wohn-, Büro- oder Gewerbeflächen handelt, hat negative Auswirkungen – besonders finanzieller Art für Immobilienbesitzer und -unternehmen.

Der professionelle Weg, Leerständen vorzubeugen oder mit Leerstand umzugehen heißt Leerstandsmanagement. Auch wenn der Begriff „Management“ es nahelegt, ein auf alle Fälle anwendbares Erfolgsrezept gegen Leerstand gibt es nicht. Am klarsten sind die Werkzeuge zu definieren, wenn es um „konventionelles” Leerstandsmanagement geht. „Strategisches“ Leerstandsmanagement setzt sich zum großen Teil aus Bausteinen der Wirtschaftsförderung und Stadtentwicklung zusammen.

Zwei Arten des Leerstandsmanagements und ihre Relevanz

Unter Leerstandsmanagement wird eine Vorgehensweise verstanden, die darauf abzielt, den Leerstand in einem Objekt, einer Wohnanlage oder einem Stadtviertel signifikant zu verringern. Zwei Arten des Leerstandsmanagements sind zu unterscheiden:

• Das konventionelle Leerstandsmanagement bietet ein überschaubares Maßnahmenpaket gegen den Leerstand einzelner Objekte in Stadtvierteln mit grundsätzlich intaktem Umfeld.
• Das strategische Leerstandsmanagement hingegen richtet sich gegen strukturellen Leerstand und bezieht sich auf einen größeren Bereich, wie eine Nachbarschaft oder ein Stadtviertel.

Hierzulande sind beide Arten des Leerstandsmanagements relevant, denn der Immobilienmarkt zeigt große regionale Unterschiede. Einerseits sorgt das gestiegene Interesse am Leben in der Stadt und der dadurch stark wachsende Zuzug in die Metropolen für einen Mangel an Wohnraum in Ballungsgebieten. Dagegen steigt die Leerstandsquote in den ländlichen Regionen, in denen sowohl die Wirtschaftskraft als auch die Bevölkerungszahl schrumpft.

Leerstand: mögliche Ursachen und Folgen

Leerstandsursachen können bei Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich beschrieben werden. Für Wohnimmobilien können drei zentrale Ursachen aufgeführt werden:

• Mieterwechsel: Durch den normalen Mieterwechsel entsteht ein kurzfristiger Leerstand, der sogenannte „Fluktuationsleerstand“.
• Spekulation: Wenn trotz Nutzungsfähigkeit der jeweiligen Immobilie und entsprechender Nachfrage das Objekt vom Eigentümer bewusst nicht zur Vermietung angeboten wird, weil er auf steigende Preise setzt, handelt es sich um „spekulativen Leerstand“.
• Strukturelle Gründe: Wenn Flächen unabhängig von konjunkturellen Schwankungen über einen längeren Zeitraum etwa aufgrund des Bevölkerungsrückgangs nicht vermietet sind, handelt es sich um „strukturellen Leerstand“.

Für den Leerstand bei Gewerbeimmobilien können die folgenden drei Gründe Ursachen sein:

• Wegbrechen eines Ankermieters: Fehlt in einer Einkaufslage plötzlich der wichtigste Anbieter, kommt es zu einer geringeren Frequentierung der Lage. In diesem Fall liegt ein „induzierter Leerstand“ vor.
• Verlagerung von Frequenzen: Wenn beispielsweise durch den Bau eines zentralen Einkaufszentrums Besucherströme verlagert werden, liegt ein „Umbruchsleerstand“ vor.
• Strukturelle Gründe: Wenn es in Abwanderungsgebieten in Folge fehlender Nachfrage, der Abwanderung gesamter Industriezweige oder der Schließung der lokal marktführenden Branche zu Leerstand kommt, handelt es sich um „strukturellen Leerstand“.

Maßnahmen gegen Leerstand – Leerstandsmanagement

Bevor ein konkretes Leerstandsmanagement implementiert werden kann, muss der Ist-Zustand der betreffenden Immobilien analysiert werden. Bei der Erfassung müssen sämtliche die Gebäude betreffenden Kriterien wie Größe, Lage, Preis, baulicher Zustand, Erreichbarkeit, Ausstattung, Höhe der Nebenkosten, Miethöhen etc. aufgenommen werden. Für die Einordnung der ermittelten Daten im Vergleich zu ähnlichen Objekten ist ein professionelles Benchmarking mithilfe einer Softwarelösung für das Immobilienmanagement und den darin integrierten Reportingmöglichkeiten äußerst hilfreich.

Die Handlungsoptionen, die danach zur Verfügung stehen, lassen sich grundsätzlich in drei Varianten unterscheiden:

• Die Immobilie ist marktgängig und bedarf lediglich einer guten Vermarktung.
• An der Immobilie sind geringfügige Modifizierungen notwendig – Modernisierung, Grundrissgestaltung, Mietkonzept, Miethöhe – bevor Sie sie wieder erfolgreich vermarkten können.
• Die Immobilie ist für die vorgesehene Nutzung nicht geeignet und die Verwendbarkeit kann nicht mit vertretbaren Mitteln hergestellt werden. Hier sollten Sie über alternative Nutzungskonzepte nachdenken.

Die Punkte eins und zwei sind sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien anwendbar, Punkt drei trifft eher auf Gewerbeimmobilien zu. Für leerstehende Gebäude in intaktem Umfeld können dann, gemäß Handlungsoption zwei, einen Maßnahmenkatalog zusammenstellen.

Handelt es sich um einen strukturell bedingten Leerstand, ist strategisches Leerstandsmanagement gefragt. Dessen Erfolg hängt von vielen Einflussfaktoren ab und ist nur durch das koordinierte Handeln möglichst aller Akteure möglich, das heißt im Zusammenwirken von Immobilieneigentümern, öffentlicher Verwaltung, Förderinstituten, Gewerbetreibenden bzw. Einzelhandelsfirmen und Kultureinrichtungen. So wird Zuzug und Wirtschaftswachstum geschaffen und der strukturelle Leerstand bekämpft.

Für Gewerbeimmobilien ist darüber hinaus eine Dokumentation des bestehenden Branchenmix im Untersuchungsgebiet sinnvoll. Diese umfassende Betrachtung eines Stadtviertels gibt Aufschluss über das Profil des Standortes. Sie ermittelt Stärken und Schwächen, die für dessen zielorientierte Vermarktung notwendig sind. Diese können auf unterschiedlichen Wegen angegangen werden, zum Beispiel über Zeitungsinserate, Veranstaltungen, Immobilienbörsen und -messen sowie online über Immobilienportale. Vor allem in zentralen Lagen ist es wichtig, durch Leerstand bedingte „tote Schaufenster“ zu vermeiden. Dies gelingt mit Zwischennutzungen oder neuen Nutzungskonzepten.

Leerstand kann sehr verschiedene Ursachen haben. Um das richtige Gegenmittel zu finden, sind die Gründe sehr differenziert zu betrachten. Wer dabei nicht genau vorgeht, läuft Gefahr, die Situation zu verkennen und falsch zu investieren. Während bei strukturellen Problemen eine teure Modernisierung beispielsweise der Schritt in die falsche Richtung sein kann, wäre möglicherweise ein Zwischennutzungskonzept viel sinnvoller.

Um dem Leerstand Ihrer Wohn- und Gewerbeimmobilien möglichst frühzeitig entgegenzuwirken, sollten Sie Ihren Flächenbestand stets im Blick behalten. Dazu bietet sich eine professionelle Verwaltungssoftware an, in die auch eine Lösung für das Vermietungsmanagement integriert werden kann.

Erfahren Sie in unserem kostenfreien E-Book ”Leerstandsmanagement – Wie die Immobilienwirtschaft Leerstände schnell erkennt und effektiv gegensteuert”, wie Sie Leerstände in Ihrem Immobilienportfolio schnell wieder vermieten können oder sogar gänzlich vermeiden.