Der Begriff „Kappungsgrenze“ beschreibt im Mietrecht (BGB, § 558 Abs. 3) die gesetzliche Regelung, gemäß derer die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren ab Mietbeginn um insgesamt nicht mehr als 20% erhöht werden darf.
Dies bedeutet in der Praxis, dass ein Vermieter nicht nur die ortsüblichen vergleichbaren Mietpreise beachten, sondern auch noch die Kappungsgrenze einhalten muss. Dies ist insofern relevant, weil die Kappungsgrenze auch dann zum Tragen kommt, wenn ortsüblichen Vergleichsmieten eigentlich eine weitaus größere Mieterhöhung zulassen würden.
Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er demnach zwei Grenzen beachten – die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, liegt die Kappungsgrenze seit der Reform im Jahr 2013 bei 15 Prozent. Welcher Prozentsatz gilt, wird von den jeweiligen Ländern festgelegt. Beide Begrenzungen, die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, finden keine Anwendung bei einer vereinbarten Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB).
Das Wichtigste zusammengefasst
- Mieterhöhungen sind begrenzt – der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, denn neben der ortsüblichen Vergleichsmiete muss zusätzlich stets auch die Kappungsgrenze eingehalten werden.
- Verordnung der Landesregierung – eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15% greift nur, wenn die jeweilige Landesregierung eines Bundeslandes die Verordnung aktiv für ein von Wuchermieten betroffenes Gebiet beschlossen hat.
- Drei-Jahres-Frist – trotz Kappungsgrenze falsch abgerechnete Mieterhöhungen lassen sich durch die Drei-Jahres-Frist und die Kappungsgrenzen-Verordnung erkennen und anfechten.
- Wuchermiete abwehren – hat der Vermieter die jeweils gültige Kappungsgrenze von 15 oder 20% nicht beachtet, muss der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen.
