Der Begriff Immobilienbewertung ist ein zentrales Instrument der Immobilienwirtschaft. Sie dient der Ermittlung des aktuellen oder zukünftigen Wertes eines Grundstücks oder einer Immobilie und bildet die Grundlage für zahlreiche Entscheidungen – etwa beim Kauf oder Verkauf, bei der Kreditvergabe, für Bilanzierungen, steuerliche Zwecke oder Portfolioanalysen. Ziel ist es, den sogenannten Verkehrswert (auch Marktwert genannt) zu ermitteln – also jenen Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf erzielt werden könnte (§ 194 BauGB).
Die Wertermittlung kann auf verschiedenen Verfahren basieren, je nach Art der Immobilie, Nutzung und Bewertungsanlass. In Deutschland haben sich drei Verfahren etabliert: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand real erzielter Preise ähnlicher Immobilien bestimmt – ideal für Eigentumswohnungen oder Baugrundstücke. Das Ertragswertverfahren hingegen kommt vorrangig bei vermieteten Wohn- und Gewerbeobjekten zum Einsatz und berücksichtigt die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen sowie die Bewirtschaftungskosten. Das Sachwertverfahren wird verwendet, wenn keine Vergleichswerte oder Erträge vorhanden sind – etwa bei eigengenutzten Einfamilienhäusern – und orientiert sich an den Wiederherstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.
Die Bewertung wird von qualifizierten Sachverständigen oder Gutachtern durchgeführt und erfordert neben fundierten Marktkenntnissen auch umfangreiche Daten: zu Bodenwert, Zustand, Lagequalität, Mietverhältnissen, Restnutzungsdauer oder Modernisierungsgrad. Insbesondere institutionelle Investoren, Banken oder Bestandshalter sind auf präzise und dokumentierte Bewertungen angewiesen, um Risiken zu minimieren und Investitionsentscheidungen abzusichern.
In Zeiten wachsender Datenmengen, regulatorischer Anforderungen und komplexer Portfolios bietet Immobilienmanagement-Software entscheidende Unterstützung. Sie ermöglicht die strukturierte Erfassung aller wertrelevanten Objektinformationen – etwa zu Mieten, Flächen, Zustand oder Laufzeiten. Automatisierte Schnittstellen zu Markt- und Bodenrichtwertdaten sowie integrierte Tools zur Anwendung der Bewertungsverfahren helfen dabei, nachvollziehbare und aktuelle Bewertungen effizient zu erstellen. So wird der Bewertungsprozess transparenter und erheblich beschleunigt – ein wichtiger Vorteil für Eigentümer*innen, Verwalter*innen und Investor*innen im digitalen Immobilienzeitalter.
