17. Nov 2022

E wie Eigentümergemeinschaft

Mit dem Begriff Eigentümergmeinschaft, auch Wohnungseigentümergemeineschaft (WEG) genannt, bezeichnet die Gemeinschaft aller Eigentümer von Eigentumswohnungen einer Immobilie. Rechtlich gesehen beschreibt sie „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“, also der Verbund aller Wohnungseigentümer bzw. Eigentümer von Sondereigentum in einem Mehrfamilienhaus.

Eine Eigentümergemeinschaft wird durch eine notarielle beurkundete Teilungserklärung sowie Gemeinschaftsordnung begründet. Durch die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung wird das Zusammenleben innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, was mit verschiedenen Rechten und Pflichten einhergeht. Der Kauf umfasst dabei die Wohnung in Form von Sondereigentum sowie Anteile am Gemeinschaftseigentum, den sogenannten Miteigentumsanteilen. Diese sind die Grundlage für das Hausgeld und für die Höhe Ihrer Haftung, wenn die WEG in die Zahlungsunfähigkeit hereinrutscht.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht also aus allen Besitzern von Wohnungen (Sondereigentum) sowie Räumlichkeiten einer WEG-Immobilie, die als Teileigentum geführt werden. Hierzu bedarf es eines Vertrages, mit dem das Sondereigentum (Wohnungen) sowie das Teileigentum (z. B. Ladenlokal, gewerbliche Räume) zugewiesen wird.

Die einzelnen Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft besitzen immer Sonder- oder Teileigentum plus Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Entsprechend dieser Anteile müssen sich die Miteigentümer an den Ausgaben der WEG beteiligen. Genau diesen Zweck erfüllt das Hausgeld, für das monatliche Vorauszahlungen entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile zu leisten sind. Was man also üblicherweise als Hausgeld oder Wohngeld bezeichnet, ist in Wirklichkeit eine Abschlagszahlung auf die Kosten zur Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Abgerechnet wird ein Wirtschaftsjahr dann im Rahmen der Jahresabrechnung, die aus einer Gesamtabrechnung für die WEG sowie aus Einzelabrechnungen – jeweils eine für jeden Miteigentümer – besteht. Für diese werden dann die tatsächlichen Kosten mit jenen aus dem Wirtschaftsplan, der eine Abschätzung bzw. Prognose darstellt, verrechnet und es kommt entweder zu einer negativen oder einer positiven Abrechnungsspitze. Hinter diesem Begriff aus dem Bereich der Buchhaltung steckt eigentlich etwas ganz simples: Mit einer negativen Abrechnungsspitze ist eine Nachzahlung gemeint, während eine positive Abrechnungsspitze mit einem Guthaben gleichzusetzen ist.

Weil insbesondere die Abrechnung bei einer Vielzahl an WEGs schwierig ist, bedarf es für die langfristige und reibungslose Verwaltung der Eigentümergemeinschaft einer professionellen Immobilienverwaltung, der sogenannten Hausverwaltung. Diese Rolle kann einer der Eigentümer übernehmen, meist werden dafür aber spezialisierte Dienstleister bestellt. Seine Aufgaben sind es dafür zu sorgen, dass die Hausordnung eingehalten wird, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer umgesetzt werden und einen Wirtschaftsplan sowie eine Jahresabrechnung zu erstellen. Außerdem muss er mindestens einmal im Jahr zu einer Eigentümerversammlung einzuladen und diese führen und protokollieren.

Dazu bedienen sich gut aufgestellte Immobilienverwaltungen modernen Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen Sie alle Informationen über die Immobilie, die Daten der einzelnen Eigentümer aus der Gemeinschaft und vor allem die Buchhaltung stets unter Kontrolle haben. 

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