K wie Kündigung von Mietverträgen (Wohnraum)

Die Kündigung beschreibt die Beendigung eines Mietvertrags, welcher zwischen zwei Vertragsparteien (Vermieter*in und Mieter*in) auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist. Diese Kündigung kann grundsätzlich vonseiten einer der beiden Vertragsparteien durch eine ordentliche Kündigung, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, beendet werden.  

Kündigung von Mietverträgen durch den Mieter oder Vermieter 

Für die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages bestehen gesetzliche Fristen und Formen: 

• Die Kündigung eines Mietvertrages muss immer in schriftlicher Form erfolgen; 

• Die Kündigung eines Mietvertrags muss dem/der Empfänger*in möglichst persönlich zugestellt werden; ein Versand per Einschreiben – Rückschein ist daher ratsam (dabei ist zu beachten, dass bei Verweigerung der Annahme beziehungsweise nicht von der Post abgeholt, die Kündigung dennoch als zugestellt gilt); 
• Die Kündigung eines Mietvertrags muss persönlich unterschrieben sein; 
• Sollten mehrere Mieter*innen beziehungsweise Vermieter*innen vorhanden sein, so muss jeder dieser Vertragsparteien die Kündigung unterschreiben beziehungsweise im Kündigungsschreiben persönlich angesprochen werden; 
• Der/die Mieter*in hat grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten (eine kürzere Kündigungsfrist kann per Mietvertrag vereinbart werden); 
• Die Kündigungsfrist des Vermieters bzw. Der Vermieterin richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: 

• Bis zu fünf Jahren -> drei Monate 
• Mehr als fünf Jahre -> sechs Monate 
• Mehr als acht Jahre -> neun Monate 

Ein Sonderfall ergibt sich bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen: der neue Eigentümer, der solch eine umgewandelte Wohnung erworben hat, darf dem Mieter gemäß § 577a Abs. 1 BGB erst nach drei Jahren kündigen. 

Wohnung kündigen – das Wichtigste in Kürze 

• Für Mieter*innen mit einem unbefristeten Mietvertrag gilt unabhängig von der Mietdauer immer die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. 
• Die Kündigung des Mietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Monats der Vermieterin bzw. beim Vermieter eingegangen sein. 
• Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. 
• Der/die Mieter*in muss die Wohnungskündigung nicht begründen. Unwichtig ist auch, wie lange er schon in der Wohnung oder dem Haus wohnt. 
• Der/die Vermieter *in darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Hierbei gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Diese Fristen reichen von drei bis neun Monaten je nach Länge des Mietverhältnisses. 
• Im Mietvertrag kann eine für den/die Mieter*in kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, für den/die Vermieter*in gibt es diese Möglichkeit jedoch nicht. 

Begründung einer Kündigung seitens des Vermieters  

Gemäß § 573 Abs. 1 dürfen Vermieter*innen den Mieter*innen  grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse ist nicht bei dem Wunsch nach einer Erhöhung des Mietzinses gegeben. Mögliche Gründe werden gemäß § 573 Abs. 2 definiert. 

Demzufolge liegt das berechtigte Interesse vor, wenn 

• der/die Mieter*in seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat;
• der/die Vermieter *in die Räumlichkeiten für sich oder nahe Angehörige als Wohnraum benötigt („Eigenbedarf“); 
• dem/der Vermieter*in bei Fortbestehen des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile erleiden würde beziehungsweise 
• er dadurch an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert werden würde. 

Möchte ein*e Vermieter*in das mit seinem bzw. seiner Mieter*in bestehende Mietverhältnis kündigen, so hat er dies gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu begründen. 

Widerspruchsrecht der Mieterin bzw. des Mieters gegen die Kündigung – Mietvertrag 

Vermietende haben zwar das Recht, ihre Interessen bezüglich einer Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben, doch dies bedeutet nicht, dass Mietende generell sofort die Wohnung verlassen müssen. Zunächst ist zu prüfen, ob die Mietenden das Recht haben, der Kündigung zu widersprechen und darauf zu bestehen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies ist in jenen Fällen gestattet, die in § 572 BGB aufgeführt sind. 

So haben Mietende das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn die Kündigung für den Mieter bzw. die Mieterin eine Härte mit sich bringen würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters bzw. der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre. Oder wenn bei vorliegender Härte diesbezüglich, dass ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen wäre. 

Der Widerspruch unterliegt der Schriftform und muss von allen Mieter*innen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, persönlich unterzeichnet werden. Die Frist zur Erhebung des Widerspruchs beträgt zwei Monate, sofern der/die Vermieter*in in Kündigungsschreiben auf dieses Recht aufmerksam gemacht haben. Haben Vermietende diesen Hinweis allerdings versäumt, haben Mietende das Recht, auch noch zu einem späteren Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses zu widersprechen. 

Vollstreckung der ordentlichen Kündigung von Mietverträgen bei einer Mietwohnung 

Hat der/die Vermieter*in das Mietverhältnis wirksam gekündigt und Mietende verlassen die Wohnung nicht, dann dürfen Vermietende die Wohnung nicht ohne Räumungstitel räumen lassen. 

Räumen Vermietende ohne Gerichtsbeschluss die Wohnung, haften sie für den entstandenen Schaden. Dies hat der BGH nochmal im Jahr 2009 ausdrücklich entschieden (BGH Az. VIII ZR 45/09). Vielmehr muss er vor dem zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Erst wenn das Gericht ein positives Urteil erlässt, dürfen Vermietende vollstrecken und die Wohnung räumen lassen. 

Der Einsatz von Software für die Immobilienverwaltung 

Um alle Fristen einzuhalten oder für eventuelle Klageverfahren gewappnet zu sein bedienen moderne Immobilienverwaltungen sich heute einer effektiven Software für das Immobilienmanagement. Mit ganzheitlichen Lösungen können die Mietverträge großer Immobilienbestände (Wohnungen und Gewerbe) organisiert werden, um alle Fristen im Überblick zu behalten.  

Kommt es zu Klageverfahren, sind alle Stammdaten und Information zentral in einem System hinterlegt und man kann z.B. bei Rechtstreitigkeiten die relevanten Schreiben, Notizen und Termine unter einer digitalen Akte zusammenzufassen. So haben alle Beteiligten immer einen schnellen Überblick und können die Akte zudem Externen wie ihrem Anwalt zusenden.