Der Begriff Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Es entsteht durch eine Teilungserklärung oder einen Teilungsvertrag. Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.
Das Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet das Teileigentum demnach als Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Wohnungseigentums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Gesetzgeber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Bodenraum oder auch als Garage.
In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, allgemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch eingeschränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zur Nutzung als „Büro“, „Laden“, „Praxisräume“ usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die “typische” Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Ausnahme, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind, als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines „Ladens“ als „Gaststätte“ nicht zulässig.
Es ist mitunter kompliziert aus Wohnungseigentum Teileigentum zu machen, obwohl sich an den Miteigentumsanteilen des gemeinschaftlichen Eigentums nichts ändert. Soll Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt werden oder umgekehrt, bedarf es dafür der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer und einer entsprechenden Eintragung in das Grundbuch, da damit eine Änderung des Sondereigentums verbunden ist. Zudem ist darauf zu achten, dass wegen der Änderung der Zweckbestimmung eine Anpassung der Baugenehmigung (Nutzungsänderung) zu beantragen ist.
Gegenstand des Teileigentums sind nach § 5 WEG die nach der Teilungserklärung beziehungsweise dem Aufteilungsplan als Teileigentum ausgewiesene Räume, sowie deren Bestandteile. Bestandteil des Teileigentums sind die Dinge, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungs- oder Teileigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Gemeinschaftseigentum muss also unangetastet bleiben, der jeweilige Miteigentumsanteil einer anderen Einheit darf nicht beeinträchtigt werden.
Insbesondere bei der Verwaltung vieler WEGs wird der Überblick über die Eigentumsverhältnisse für Unternehmen aus dem Immobilienmanagement zu ein er Herausforderung. Gut aufgestellte Immobilienverwaltung bedienen sich hier daher Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen sie alle Teilungserklärungen, Eigentumsverhältnisse oder auch Mietverträge stets gut organisiert haben und schnell auffinden können.
