Der Begriff Umsatzmiete beschreibt eine Form der Mietzahlungen für Gewerbeimmobilien. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Dies kann in der Weise geschehen, dass Mietende als Überlassungsentgelt einen bestimmten Prozentsatz seines in den Mieträumen erzielten Umsatzes zu zahlen hat. Umsatzmieten werden in der Regel bei Vermietung von Ladenlokalen an einen Einzelhändler vereinbart.
Da der oder die Vermieter*in sich jedoch kaum in großem Umfang am Geschäftsrisiko von Mietenden beteiligen und die Kosten auch bei niedrigem Umsatz gesichert sein sollen, wird üblicherweise zusätzlich eine bestimmte Mindestmiete vereinbart. Auch eine Begrenzung der Miete nach oben ist möglich, so kann zum Beispiel der umsatzabhängige Teil der Miete gedeckelt werden.
Um Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Definition von „Umsatz“ im Mietvertrag. Meist wird der Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) verwendet, wobei genau festgelegt werden kann, welche Umsätze im Einzelnen eingerechnet werden sollen.
Bei der Vertragsgestaltung ist zu berücksichtigen, dass in einigen Fällen eine allzu enge Definition des Umsatzbegriffes zu Nachteilen für den oder die Vermieter *in führen kann. Beispiele sind:
- Untervermietung von Geschäftsräumen durch Mietende (Umsatzvereinbarung im Mietvertrag betrifft nur Verkaufsumsatz des Hauptmieters),
- Änderung der Geschäftstätigkeit (Vereinbarung betrifft Umsatz aus Warenverkauf; es werden jedoch nur noch Beratungsdienstleistungen angeboten),
- Änderung des Warensortiments (bisher: Textil-Einzelhandel, künftig: Einzelhandel mit Mode-Accessoires und Kosmetika).
Derartige Veränderungen sollten in die Umsatzklausel des Mietvertrages eingeschlossen werden.
Eine weitere mögliche Vereinbarung besteht darin, die Mietenden zur regelmäßigen Offenlegung ihrer Umsätze in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel jedes Quartal) zu verpflichten – gegebenenfalls durch Bescheinigungen ihrer Steuerberater*innen.
Um den Überblick über unterschiedliche Mietverträge oder Änderungen bei großen Immobilienportfolios, beispielsweise in Einkaufszentren, zu behalten bedienen sich Immobilienverwalter*innen Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen sie für alle Objekte individuelle “Fälle” zur Berechnung der Umsatzmiete effektiv organisieren und letztendlich mit einem Knopfdruck abrechnen können.
