Vor mehr als einem Jahr ist die Energieeffizienz-Richtlinie der EU (EED) in Kraft getreten. Die EED ist eines der großen Projekte der Europäischen Union, um Nachhaltigkeit und effiziente Nutzung von Ressourcen besonders im Umfeld von Immobilien zu steigern. Mit der Energieeffizienz-Richtlinie wird das Ziel verfolgt, die Energieeffizienz sowohl von neu errichteten Immobilien als auch von Bestandsgebäuden zu verbessern und Hindernisse auf dem Weg zu Energieeinsparungen im Gebäudesektor zu beseitigen. Dabei werden die Installation fernablesbarer Zähler und Kostenverteiler sowie unterjährige Verbrauchsinformationen für die Immobiliennutzer zu einem entscheidenden Faktor. Wir fassen in unseren Artikel hier daher nochmals kurz zusammen, was Sie zu den Themen Energieeffizienz-Richtlinie und fernablesbare Zähler wissen sollten und warum es nicht schadet, bei der Umrüstung digitale Technologien und Smart-Building-Lösungen immer im Hinterkopf zu haben.
Reduzierter Energieverbrauch durch mehr Transparenz
Mit der EED haben sich die EU-Staaten zum Klimaschutz verpflichtet, indem sie den Energieverbrauch durch mehr Verbrauchertransparenz reduzieren wollen. Die Richtlinie definiert daher eine Anforderung an die Fernablesbarkeit von Zählern und Heizkostenverteilern für die Wärme-, Kälte- und Wasserversorgung. So erhalten Verbraucher klare Rechtsansprüche für eine kosteneffiziente, regelmäßige Bereitstellung von Verbrauchsinformationen, um häufiger und besser über ihren Energieverbrauch informiert zu werden. Die bisherige, jährliche Heizkostenabrechnung wird durch unterjährige Verbrauchsinformationen ergänzt, die Bewohner sich auf elektronischem Weg zustellen lassen können oder auf die sie ganz einfach über eine Internetplattform bzw. per App auf dem Smartphone zugreifen können. Das soll viele Verbraucher stärker für den bewussten Umgang mit Energie sensibilisieren.
Was? Wie? Und wann?
In Deutschland hat die Umsetzung der Energieeffizienz-Richtlinie mit einer Novellierung der Heizkostenverordnung zusammengehangen. Seit dem 25. Oktober 2020 müssen laut Energieeffizienz-Richtlinie neu installierte Heizkostenverteiler sowie Wasser- und Wärmezähler grundsätzlich fernauslesbar sein, womit das Betreten von Wohnungen für Ablesedienste überflüssig wird. Ferner besteht ab 01. Januar 2022 in Gebäuden mit Fernauslesung die Pflicht, Hausbewohnern monatliche Verbrauchsinformationen online zur Verfügung zu stellen. Für vorhandene Geräte, die nicht dem neuen Standard entsprechen, gilt eine Übergangsfrist, innerhalb der sie nachgerüstet bzw. ausgetauscht werden müssen. Spätestens am 01. Januar 2027 müssen alle Messgeräte mit Fernablesung nachgerüstet und alle noch nicht fernablesbar Zähler ausgetauscht sein. Dann soll manuelles Ablesen in ganz Europa verschwunden sein – damit wird ein Prozess modernisiert, der seit Jahrzehnten nach dem immer gleichen Schema abläuft.
Regelmäßige Verbrauchsinformationen
Sollten fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler schon installiert sein, ist Mietern und Immobiliennutzern seit dem 25. Oktober 2020 zweimal im Jahr eine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation zur Verfügung zu stellen – auf Verlangen von Mietern, oder wenn diese sich für die Zustellung der Abrechnung auf elektronischem Wege entschieden haben, ist die Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation vierteljährlich zu geben.
Ab dem 01. Januar 2022 müssen Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen dann monatlich bereitgestellt werden, wenn fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler vorhanden sind. Die Informationen können dabei auch über das Internet zur Verfügung gestellt werden und dürfen so oft aktualisiert werden, wie es die eingesetzten Systeme zulassen – müssen aber auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte der Heizkostenverteiler beruhen. Dabei müssen die EU-Mitgliedstaaten dafür Sorge tragen, dass die Daten der Endnutzer und deren Privatsphäre entsprechend dem geltenden EU-Recht, also im Rahmen der DSGVO, geschützt werden.
Effizientes Energiemanagement bei allen Beteiligten
Mit den unterjährigen Verbrauchsinformationen können sowohl die Unternehmen der Immobilienwirtschaft als auch Immobilieneigentümer und Bewohner bzw. Nutzer viel besser nachvollziehen, wie sich Verhaltensweisen auf die Energiekosten auswirkt. Sie können zeitnah reagieren und ihren Energieverbrauch in Zukunft dementsprechend positiv beeinflussen sowie die Kosten senken. Besonders bei den momentan steigenden Energiekosten eine wertvolle Unterstützung. Aber vorrangiges Ziel war und ist: Der Energieverbrauch soll auf diese Weise verringert werden. Diese Vision funktioniert aber nur mit der Anwendung von IoT-Technologie und smarten Geräten zur Übermittlung von Verbrauchsinformationen über digitale Lösungen.
Fernablesbar bedeutet…
Denn als fernablesbar gilt dabei jede Kommunikationsform, bei der keine Vorortablesung durch Auslesepersonal erfolgen muss, um den Zählerstand festzustellen. Infrage kommen beispielsweise Walk-by-Systeme, bei denen der Ableser die Verbrauchswerte außerhalb der Wohnungen quasi im Vorbeigehen erfasst, und natürlich die automatische Zählerablesung ganz ohne manuelle Schritte – das sogenannte Automatic Meter Reading (AMR) über digitale Zähler für Wasser oder Gas. Über ein Gateway kann bei dieser Technik bestenfalls auch die Anbindung von weiteren Smart-Building und Smart-Home-Systemen ermöglicht werden. Das Gateway lässt sich hierbei als Schaltzentrale verstehen – alle Daten, welche beispielsweise Zähler und andere Sensoren sammeln, werden an das Gateway gesendet und dort verarbeitet. Wird eine Aktion nötig, sendet das Gateway die dazugehörigen Daten an entsprechende Softwareplattformen oder Geräte weiter.
Ganz einfach erklärt: Der digitale Zähler übermittelt Werte an ein Gateway. Von dort werden sie zur Weiterverarbeitung und zur Abrechnung direkt an den Energieanbieter weitergeleitet und folglich über Softwarelösungen für das Immobilienmanagement oder in einer Cloud Plattform zum Abruf bereitgestellt.
Als Immobilienunternehmen jetzt schon an die Umrüstung denken
Die Installation von „smarten Lösungen“ für eine Fernablesung der Zählerstände zur Abrechnung des Wärme- und Wasserverbrauchs wird für Wohnungsunternehmen, Verwalter und Vermieter also obligatorisch. Die Gesetzesänderungen sind umso relevanter, da die Mess- und Erfassungsgeräte in Gebäuden für mehrere Jahre installiert werden: Kaltwasserzähler haben eine Eichfrist von sechs, Warmwasser- und Wärmezähler von fünf Jahren. Die Lebensdauer von Heizkostenverteilern beträgt in der Regel zehn Jahre. Ein naheliegender Austausch von Zählern oder Heizkostenverteilern ist demnach ein guter Zeitpunkt, um auf fernablesbare Lösungen umzurüsten. Immobilienunternehmen sollten das Thema über die Umsetzung der ergänzten EU-Energieeffizienz-Richtlinie (EED) hinaus daher strategisch denken. Denn im Zusammenhang mit der ohnehin stattfindenden digitalen Transformation der Immobilienwirtschaft steckt für sie viel Innovationspotenzial im Submetering.
Das Einverständnis von Mietern ist für die Umrüstung nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat in einem solchen Fall auf die Duldungspflicht der Mieter gemäß Heizkostenverordnung (§ 4, Abs. 2, Satz 1) hingewiesen (BGH-Urteil vom 28.9.2011 Az. VIII ZR 326/10). Der Einbau von fernablesbaren Zählern und Heizkostenverteilern stelle grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung dar, weil die Räume zum Zwecke der Ablesung nicht mehr betreten werden müssen.
Die Funktion der Verknüpfung
Smarte Systeme vernetzen die Messtechnik für Wärme, Warm- und Kaltwasser und stellen die erfassten Daten über ein zentrales Gateway den jeweiligen Plattformen zur Auswertung und Weiterverarbeitung zur Verfügung. Dafür werden die Daten an einen Cloud-Server gesendet – sämtliche Verbrauchswerte werden automatisch übermittelt und lassen sich aus der Ferne nach Bedarf über Softwarelösungen abrufen. Durch die komplett automatische Fernablesung ist der Ableseturnus frei wählbar – damit ist die technische Voraussetzung für unterjährige bzw. monatliche Verbrauchsinformationen erfüllt. Bewohner könnten ihren Verbrauch zum Beispiel dann zukünftig in Serviceportalen für Mieter, Passwort gesicherten Internetseiten, die mit einer Softwarelösung für das Immobilienmanagement verknüpft sind, oder Smartphone-Apps regelmäßig genau verfolgen – und das bei entsprechender Einwilligung und unter Einhaltung strenger Datenschutz-Vorgaben.
Der Plan zur Umstellung
Spätestens mit der nächsten Umrüstung sollten also fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler eingesetzt werden. Hinsichtlich der unterjährigen Informationen sollte aber bereits jetzt Kontakt zum Messdienst aufgenommen werden, in welcher Form diese geplant sind und ob dafür Kosten anfallen. Bei Selbstabrechnung oder eigener Abrechnungstochter sollte bereits jetzt geprüft werden, wie die Anforderungen umgesetzt werden könne. Einige Messdienste planen, die Anforderung mittels einer App umzusetzen. Und auch die Entwickler von Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, wie beispielsweise iX-Haus von CREM SOLUTIONS, ermöglichen in naher Zukunft Lösungen für die Informationsübermittlung über den digitalen Weg – denn die Richtlinie erlaubt ausdrücklich, die Informationen über das Internet zur Verfügung zu stellen.
Die strategische Überlegung über einen Einsatz von Smart-Building Lösungen (besonders in Büroimmobilien) ist dabei sehr sinnvoll. Wenn Immobilienunternehmen die Zähler in ihrem Bestand umrüsten, können weitere IoT-Technologien, die gleichzeitig mit eingebunden werden, einen großen Mehrwert schaffen. Je nachdem, welche Komponenten zusätzlich in ein Smart-Building integriert werden, können die Unternehmen der Immobilienwirtschaft individuelle Services für sich und ihre Kunden realisieren – eine gute Gelegenheit, sich für die Zukunft der Immobilienwirtschaft zu rüsten und besonders in Büroimmobilien weitere Sensoren sowie eine ganzheitliche digitale Smart-Building-Plattform einzusetzen.
