Der Begriff Baugenehmigung beschreibt eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, dass ein Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorgaben entspricht. Sie ist bei den meisten Neubauten und vielen An- oder Umbauten vorgeschrieben. Die Baugenehmigung erlaubt dem Bauherrn/der Bauherrin das Gebäude so zu errichten, wie es in seinem Bauantrag beschrieben wird. Gegebenenfalls enthält sie auch zusätzliche Auflagen. Erst wenn der Bauherr sie in Händen hält, darf er mit den Bauarbeiten auf seinem Grundstück beginnen.
Wer ohne Baugenehmigung oder Information der Behörde baut, baut „schwarz“ und riskiert neben einer Geldstrafe, dass ein nicht genehmigter Neu-, Um- oder Anbau wieder abgerissen werden muss. Bauvorhaben bedürfen daher der Baugenehmigung, es sei denn, dass das Vorhaben genehmigungsfrei ist oder von einer Genehmigungspflicht freigestellt wurde (Genehmigungsfreistellungsverfahren).
Wer ein Ein- oder Mehrfamilienhaus bauen möchte, benötigt in Deutschland dafür in jedem Fall eine Baugenehmigung. Bei manchen An- und Umbauten sowie zum Beispiel kleineren Gebäuden unter 30 Quadratmetern, die nicht zum Aufenthalt von Personen dienen, ist nicht immer zwingend ein Bauantrag erforderlich. Das variiert allerdings von Bundesland zu Bundesland. Über eine Bauvoranfrage beim Bauamt der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, kann man vorab erfahren, ob das geplante Bauprojekt genehmigungspflichtig ist. Wenn nicht, kann man eine Genehmigungsfreistellung erwirken. Allerdings sind die Vorgaben des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften auch hier einzuhalten – ein Freifahrtschein für freies Bauen ist das nicht.
Um die notwendige Baugenehmigung zu erhalten, muss der Bauherr/die Bauherrin zusammen mit einer bauvorlageberechtigten Person, d.h. einem Architekten, Bauingenieur oder dem Bauträger, einen Bauantrag stellen. Welche Unterlagen und Nachweise der Baubehörde jeweils vorzulegen sind, ist wiederum in den einzelnen Bundesländern verschieden. In der Regel verlangen die Ämter neben dem ausgefüllten Antragsformular folgende Unterlagen, die mit dem Genehmigungsvermerk (Stempel) der Behörde (meist in grün) versehen sein müssen:
- Bauzeichnungen (Grundriss, Schnitt, Ansichten),
- Lageplan (Auszug aus dem Liegenschaftskataster),
- Baubeschreibung,
- Angaben zur Wasserversorgung
- Formblatt Baugenehmigung,
- Nachweis der Standsicherheit (Statik),
- Nachweis der Wärmeschutzberechnung,
- Bauzahlenberechnung (Wohn- und Nutzflächen, umbauter Raum).
Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben werden im Prüfverfahren auch die Nachbarn informiert und ihre Zustimmung eingeholt. Um das Genehmigungsverfahren ein wenig zu beschleunigen, kann der Bauherr hier im Vorfeld selbst aktiv werden und eine von den Nachbarn unterzeichnete Zustimmung auch schon dem Bauantrag beilegen.
Das gesamte amtliche Genehmigungsverfahren nimmt ca. vier Wochen in Anspruch. Nicht selten kann es auch einige Monate dauern. Außerdem ist es mit Kosten bei der Gemeinde und für den Bauvorlageberechtigten verbunden. Beides sollte man als Bauherr*in und insbesondere auch als Baufinanzierer*in in sein Vorhaben einkalkulieren. Denn schließlich gilt bei Immobilienfinanzierungen für Neubauten: Die Auszahlung des Baudarlehens erfolgt immer in Teilbeträgen, nachdem der jeweilige Baufortschritt auf der Baustelle erreicht ist.
