N wie Nachmieterklausel

Der Begriff Nachmieterklausel beschreibt die Regelung in einem Mietvertrag, nachdem ein*e Mieter*in mit der Benennung eines Nachmieters oder einer Nachmieterin vorzeitig aus einem Mietverhältnis entlassen werden kann. Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht in der Regel kein Anspruch des Mieters auf eine derartige vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis. Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel.

Ausscheidende Mieter*innen haben einen Anspruch darauf, dass Vermieter*innen den oder die Nachmieter*in akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegensprechen.

Mieter*innen wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob die Vermieter*innen mit dem oder der angebotenen Nachmieter*in einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptieren Vermieter*innen keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den oder die Mieter*in aus dem Vertrag entlassen.

Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden. Im Gewerbemietvertrag kann vereinbart werden, dass Mieter*innen den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf Nachmieter*innen übertragen dürfen, sofern in dessen Person oder Geschäftszweck kein triftiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Laut Bundesgerichtshof muss hier jedoch tatsächlich eine Übertragung mit allen Rechten und Pflichten stattfinden; es darf also nicht der Vertragsinhalt geändert und z. B. ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt werden (Urteil vom 16.02.2005, Az. XII ZR 162/01). 

Zur Übertragung auf Nachmieter*innen gibt es beim Gewerbemietvertrag zwei Möglichkeiten: Einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des oder der Vermieter*in oder einen zweiseitigen zwischen dem oder der alten und dem oder der neuen Mieter*in. Diesem müssen Vermieter*innen zustimmen. Die Zustimmung ist an keine besondere Form gebunden – auch nicht, wenn laut ursprünglichem Mietvertrag Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Laut OLG Düsseldorf ist die Zustimmung nicht als Änderung oder Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen. Im verhandelten Fall reichte eine mündliche Zustimmung aus. Neue Mieter *innen können sich bei erteilter Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall nicht auf eine unwirksame Absprache berufen und muss die vereinbarte Miete zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06).